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Hai flirtato con l'idea di proprietà della casa. Forse Zillow è diventato uno dei tuoi siti più visitati, o ne hai casualmente abbandonato alcuni aprire case IRL, gestire scenari finanziari su un calcolatore di ipoteca e trovare gioia nella navigazione delle tessere campioni. Ma ora ti stai chiedendo come andare da "Mi piacerebbe possedere la mia casa un giorno" a sottoscrivere un mutuo, comprare una casa e avere quelle tessere della metropolitana installate.
Senza dubbio, l'acquisto di una casa è un'enorme decisione finanziaria, probabilmente la più grande della tua vita. Dal conoscere l'importante differenza tra l'essere pre-qualificato e pre-approvato alla comprensione di cose come contingenze di valutazione e impegno, il processo può sembrare scoraggiante. Aggiungete a ciò le montagne russe emotive che sta trovando la casa dei vostri sogni e in attesa di ricevere notizie dalla vostra offerta.
Rompere il processo di acquisto in fasi, tuttavia, lo rende molto più gestibile. Ecco una guida passo-passo, supportata da esperti, per l'acquisto di una casa.
In questa fase iniziale, posizionati per essere un acquirente forte e qualificato risparmiando per un acconto e ottenendo il tuo credito in perfetta forma.
Il quadro finanziario di ogni acquirente sarà unico. Sì, un punteggio di credito di 740 o superiore ti premia con i migliori tassi di interesse e mettendo a segno un ribasso il pagamento del 20 percento o più in casa ti farà risparmiare dal pagamento dell'assicurazione ipotecaria privata, oppure PMI. (Il PMI in genere costa dallo 0,5 all'1 percento dell'intero importo del prestito su base annua, sebbene sia più comunemente pagato come premio mensile. Il PMI è fornito da compagnie assicurative private, ma organizzato dal tuo prestatore.) Ma respira facilmente: puoi ancora acquistare una casa con un punteggio di credito molto più basso e molto meno di un acconto. Solo per fare un esempio, perché ci sono un sacco di opzioni di prestito là fuori [NOTA: COLLEGAMENTO AD UNA DELLE ALTRE STORIE DI PACCHETTI] —il tuo punteggio di credito può essere basso come 500 per un Prestito FHA (un'ipoteca sostenuta dal governo assicurata dalla Federal Housing Administration) fintanto che abbassi il 10 percento, o può essere 580 se ne abbassi il 3,5 percento, spiega Ignacio Rodriguez con Westside Estate Agency a Malibu, in California. Con i prestiti convenzionali, punterai a un punteggio di credito di almeno 620.
L'idea qui? Non lasciare che perfetto sia il nemico del bene! La crescita del mercato potrebbe superarti se stai aspettando anni per accumulare abbastanza per un acconto del 20% nel tuo conto di risparmio o per far salire il tuo punteggio di credito nella categoria eccezionale.
Sia che il tuo obiettivo per un acconto sia del 3,5 percento o del 20 percento, vorrai iniziare a risparmiare denaro il prima possibile. "Idealmente, è in un account che sta guadagnando interesse", afferma New York City Broker Lindsay Barton Barrett di Douglas Elliman.
Prendi in considerazione l'idea di parlare con un consulente finanziario della tua strategia di rimborso dei prestiti ad alto interesse risparmiando allo stesso tempo una casa. A seconda delle condizioni del mercato, può avere senso acquistare una casa prima di altri debiti—ahem, quei fastidiosi prestiti studenteschi! - vengono ripagati in modo da poter costruire equità e possedere un patrimonio che possa apprezzare nel tempo nel valore, afferma Barton Barrett.
Per quanto riguarda il credito, hai diritto, per legge, a a rapporto di credito gratuito ogni anno. Questo rapporto in realtà non ti dirà i tuoi punteggi (che potrebbero variare tra i tre uffici), ma ti aiuterà a individuare tutto ciò che sta abbassando il tuo punteggio. Una persona su cinque ha errori sul loro credito rapporto, secondo la Federal Trade Commission, quindi vorrai ricevere eventuali errori prima di iniziare a fare acquisti per un mutuo. Puoi tenere sotto controllo i tuoi punteggi di credito effettivi con tracker di punteggi online gratuiti come Credit Karma. Oppure, molte banche e società di carte di credito dispongono di tracker di punteggi di credito gratuiti integrati nell'account online.
Ora è anche un buon momento per dare un po 'di credito al tuo credito. Effettuare costantemente pagamenti puntuali è la cosa migliore che puoi fare per il tuo punteggio di credito. Puoi dare una spinta rapida pagando i saldi delle carte di credito in modo che l'utilizzo su ciascuna carta non sia superiore a 30 percentuale - ciò significa che, se hai un limite di $ 1.000, mantieni il saldo al di sotto di $ 330 per dimostrare ai creditori che non stai estendendo eccessivamente te stesso.
Prima di iniziare a guardare le case, ti consigliamo di ottenere un lettera di prequalifica, che afferma che il creditore è provvisoriamente disposto a prestarti fino a un certo punto. Questo segnala agli agenti immobiliari che sei seriamente intenzionato ad acquistare, non solo a guardare le case per divertimento. Una lettera di prequalifica ti aiuterà anche a stabilire il tuo budget ea restringere le case nella tua fascia di prezzo, afferma l'agente immobiliare di New York City Rebecca Blacker con Warburg Realty.
Qualcosa da tenere a mente: pre-qualificato è un piccolo passo verso un prestito. Autorizzi le informazioni sul tuo punteggio di credito e le tue entrate e, a sua volta, il finanziatore ti darà un'idea di quanto puoi permetterti. La pre-approvazione, tuttavia, è un processo molto più approfondito e ti avvicina al tavolo di chiusura: è quando vengono verificate le informazioni sul tuo reddito e sui tuoi punteggi di credito. Più su quello, sotto.
Pensa al tuo agente immobiliare come al capitano della tua squadra di acquisto casa. Per questo motivo, vorrai assumere un agente in grado di fare forti rinvii per i broker ipotecari, gli avvocati immobiliari e i professionisti dell'ispezione domestica, afferma l'agente di New York City Kemdi Anosike di Warburg Realty. "Soprattutto, hai bisogno di un agente immobiliare che ti ascolti e comprenda le tue esigenze", afferma Anosike.
Oh, e indovina un po '? Probabilmente non sarai pronto a pagare per il tuo agente immobiliare. È il venditore che più comunemente copre i costi di commissione sia per l'acquirente che per gli agenti del venditore, spiega Joan Pallone un agente immobiliare con Pallone e associati a Broomfield, in Colorado. Ci sono alcune rare eccezioni quando un acquirente pagherebbe la commissione del proprio agente, come quando la casa è in vendita dal proprietario.
Ti posizionerai come un forte acquirente se sei pre-approvato per un mutuo prima inizi la caccia domestica e fai offerte. "Spesso, le" case perfette "sono sul mercato da meno di qualche giorno", afferma Stevie Rangel, un agente della Compass a Los Angeles, California. Non vuoi essere confuso per ottenere la pre-approvazione mentre altri acquirenti inviano offerte. Molti venditori non intratterrà offerte da potenziali acquirenti che non hanno ancora i loro finanziamenti allineati.
Durante questo passaggio, che è più formale e approfondito della prequalifica, consegnerai molti documenti, come W2, paystub, estratti conto bancari e dichiarazioni fiscali al tuo prestatore. Organizza i tuoi documenti e preparati a partire.
In questa fase, hai in mente un budget e comunicato al tuo agente immobiliare ciò che è importante nella ricerca domestica, che si tratti di un grande cortile per il tuo cane, di un breve tragitto al lavoro o di una passeggiata guardaroba.
Mentre stai visitando case o stai per aprire case, porta un quaderno per tenere traccia dei pro e dei contro di ogni proprietà. È difficile, ma non farti distrarre da difetti che possono essere facilmente risolti, come una camera da letto Cookie Monster-blu o noiose luci da soffitto di qualità da costruttore. Presta attenzione alle cose che saranno più difficili da affrontare, come la pressione dell'acqua e la quantità di luce naturale.
Potrebbe essere amore al primo tour di casa o potresti aver bisogno di vedere alcune dozzine di case prima di trovare quella giusta. L'acquirente medio in genere esamina 10 case nell'arco di 10 settimane, secondo a rapporto dalla National Association of Realtors.
Sei pre-approvato per un mutuo e il tuo agente immobiliare ha trovato una proprietà che ami. È ora di presentare un'offerta!
Il tuo agente immobiliare avrà "comps" che mostrano ciò per cui altre case nella zona hanno venduto e aiuteranno a informare la tua offerta. Spesso, gli acquirenti di case per la prima volta saranno inutilmente preoccupati di pagare troppo per una casa, dice Angela Carrasco, un agente immobiliare con sede a Los Feliz, in California. E un errore comune che gli acquirenti per la prima volta commettono sta arrivando a un livello troppo basso, attenzione Daniele Kurzweil, un venditore di licenze immobiliari con il team Friedman presso Compass a New York. Anche se hai sentito che il tuo mercato favorisce gli acquirenti, probabilmente non vorrai comunque scendere al di sotto del prezzo di quotazione. "Il problema con questa tattica è che un venditore non ti vedrà come serio", dice Kurzweil.
Tuttavia, esistono alcune misure di sicurezza per garantire che non paghi troppo, spiega Carrasco, a condizione che tu non rinunci alle tue contingenze. "La realtà è che un accordo non si chiuderà, il che significa che il finanziatore non approverà un prestito, se la casa non valuta", Dice Carrasco. (Altre informazioni su contingenze e valutazioni a breve!)
Se ti innamori davvero di una casa e ti trovi in un mercato competitivo, puoi addolcire la tua offerta con la lettera di un acquirente, che ti aiuta a spiegare perché sei interessato alla casa in modo personale, afferma Beatrice de Jong, agente immobiliare di Los Angeles e tendenze dei consumatori esperto presso Porta aperta. “Le lettere delle migliori offerte si concentrano sugli aspetti della casa che ami, complimentandoti con i venditori gusti o il modo in cui hanno mantenuto la casa e mostrano loro che sei impegnato in una chiusura regolare ", lei dice.
Quando si effettua un'offerta, il venditore richiede in genere "soldi seri" per poter stipulare un contratto. "Un deposito di denaro serio è un segnale di buona fede da parte dell'acquirente che è seria per la casa e disposta a mettere un po 'di pelle nel gioco", afferma l'agente immobiliare Salt Lake City, Utah Jen Horner con RE / Max Masters. La quantità di denaro richiesto può variare in base al contratto, alle preferenze del venditore, nonché in base alla città o allo stato, spiega Horner. In genere, il deposito scenderà tra l'1% e il 5% del prezzo di acquisto della casa, dice. Un acquirente può recuperare i suoi soldi sul serio se la vendita non va a buon fine per un motivo elencato nelle contingenze del contratto. Alcune contingenze contrattuali comuni che proteggono gli acquirenti, consentendo loro di ritirarsi dall'acquisto, riguardano le ispezioni domestiche, i finanziamenti che cadono e le valutazioni domestiche che arrivano troppo in basso.
Una volta che hai fatto un'offerta, il venditore accetterà, farà una controfferta o la rifiuterà definitivamente.
Una volta che il venditore accetta la tua offerta, è tempo di ottenere un'ispezione a casa. Quasi tutte le offerte includono una "contingenza di ispezione domestica" che consente all'acquirente di ritirarsi dall'affare se ci sono problemi significativi nei risultati dell'ispezione.
L'ispettore cercherà tutti i tipi di problemi che la casa potrebbe potenzialmente avere, dalle fondamenta fino al tetto, compresi cose come cavi difettosi o segni di crescita dello stampo.
Gli ispettori domestici sono alla ricerca di problemi che potrebbero comportare problemi di sicurezza, ma non si occupano di problemi estetici. Riferiranno qualcosa come una crepa nell'insediamento ma non prenderanno nota di un lavoro di vernice sciatto.
Gli acquirenti pagano per le ispezioni domestiche per la maggior parte del tempo, spiega Agente immobiliare Kelly Malloy, con Windermere Real Estate a Seattle. Raccomanda di aggiungere un ambito fognario, che esamina l'impianto idraulico esterno. Insieme, questo costa tra $ 700 e $ 800, ma potrebbe variare a seconda del mercato o delle dimensioni della casa.
A seconda del contratto, tu, l'acquirente, puoi richiedere al venditore di effettuare riparazioni in base all'ispezione o fornirti un credito in modo da poter completare le riparazioni. Prima di arrivare al tavolo di chiusura, consegnare i tuoi soldi e firmare i documenti, avrai la possibilità di fare un walk-through finale per assicurarti che tutto ciò che doveva essere risolto sia stato risolto. Se possibile, programmalo dopo che i venditori si sono trasferiti, nel caso in cui i traslochi causassero danni.
A volte, tuttavia, l'accordo fallisce, forse troppe bandiere rosse sono apparse durante l'ispezione a casa e il venditore è disposto o in grado di fare il lavoro, spiega Malloy. Anche se potrebbe pungere un po ', fidati del processo, lei consiglia. La tua casa è là fuori!
Il prossimo è una valutazione, che è necessaria se si sta sottoscrivendo un mutuo, ma può essere revocato in un affare tutto in contanti. Durante questo, un perito con licenza arriva a casa e fa una passeggiata approfondita per determinare quanto valga la pena. Il tuo perito sta esaminando per quali case simili nel quartiere è stata venduta di recente, così come qualsiasi ristrutturazioni o aggiornamenti che possono avere un valore aggiunto per la casa e prendere atto delle condizioni del proprietà. In sostanza, il perito sta cercando di assicurarsi che il prezzo del contratto sia giusto non solo per l'acquirente e il venditore, ma anche per il creditore. Se la valutazione arriva al di sotto del prezzo del contratto, il creditore non approverà il prestito.
Anche in una situazione di offerta multipla, il proprietario deve tenere presente la valutazione, spiega Brandy Grell, Associato a Professionisti RE / MAX a Stillwater, Minnesota. Se offri $ 230.000 e il valore della casa arriva a $ 210.000, devi aggiungere $ 20.000 in più. "La banca presterà solo il valore che ritiene valga la casa", afferma Grell.
A questo punto potrebbero verificarsi diversi scenari. Lo scenario migliore per gli acquirenti? Il venditore rinegozia in modo che il prezzo di vendita sia in linea con la valutazione. Un'altra opzione è quella di mettere più soldi nell'acconto per compensare il divario tra ciò che la casa ha valutato e per cosa lo stai acquistando. Inoltre, una contingenza di valutazione domestica nel contratto ti consente di abbandonare l'affare se la valutazione si abbassa e otterrai i tuoi soldi sul serio.
Metti quello champagne sul ghiaccio: sei nel tratto di casa. Potrebbe aver richiesto un po 'più di tempo del previsto, però. In media, ci vogliono 45 giorni per chiudere un mutuo per la casa, secondo società di software di prestito, Ellie Mae, ma circa una chiusura su tre è ritardata. Le battute d'arresto che possono far scadere la data di chiusura o richiedere una riprogrammazione potrebbero includere problemi dovuti all'ispezione o alla valutazione o una fluttuazione del credito che modifica i termini del prestito. Puoi evitarlo non facendo nulla che possa influire sul tuo rapporto credito / debito, come massimizzare una carta di credito o stipulare un prestito auto.
Almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura, riceverai il tuo "Divulgazione di chiusura, "Un documento di cinque pagine che include i termini del prestito e un elenco di commissioni associate alla chiusura.
I costi di chiusura generalmente vanno dal 2% al 5% del prestito, quindi se acquisti una casa per $ 250.000, i costi di chiusura variano da $ 5.000 a $ 12.500. Puoi pagarlo di tasca tua o potresti essere in grado di inserirlo nel tuo prestito, ma tieni presente che se fai quest'ultimo, pagherai interessi su di esso. Alcuni dei i costi di chiusura comuni comprendono le commissioni per la valutazione, l'origine del prestito, la ricerca del titolo, più le spese prepagate come le tasse sulla proprietà, l'assicurazione dei proprietari di abitazione e gli interessi fino alla scadenza del primo pagamento.
Alla chiusura, firmerai tutti i documenti richiesti per il tuo mutuo, consegnerai un assegno circolare per il tuo acconto e altre commissioni e riceverai le chiavi del tuo nuovo posto. Alcuni stati richiedono che un avvocato sia coinvolto in transazioni immobiliari o sia presente alla chiusura. Gli acquirenti sceglieranno spesso di lavorare con un avvocato come protezione aggiuntiva se una vendita presenta complicazioni, come l'acquisto di una casa in una zona di inondazione o l'acquisto di una casa preclusa.
A seconda delle condizioni del prestito, è possibile che ti venga richiesto di creare un account di deposito a garanzia. Fondamentalmente questo detiene il tuo denaro fino a quando non diventa dovuto e, nel contesto dei mutui, potrebbe essere utilizzato pagare per tasse come la proprietà, l'assicurazione del proprietario di abitazione e le tasse HOA, spiega Nora Apsel, co-fondatrice di Morty. La banca riscuote da te un pagamento dell'impegno anticipato e quindi paghi mensilmente sul conto per la durata del prestito, afferma Apsel. Questo semplifica i pagamenti, ma aiuta anche a proteggere il creditore in modo che la tua casa non venga preclusa a causa di tasse sulla proprietà non pagate, come questo ragazzo che ha perso la casa per non pagare $ 8,41!
Una volta chiuso, è il momento di sciabolare lo champagne e stendere il tappetino di benvenuto "casa dolce casa". Sei proprietario di una casa!
A partire dal:Marie Claire US