Il mese scorso è stato il quinto anniversario della devastante e devastante furia della Superstorm Sandy attraverso New York e il New Jersey, che ha ucciso 157 persone e lasciato sulla sua scia 50 miliardi di dollari. Sfortunatamente, New York City lo è ancora impreparato per un disastro alluvionale sempre più probabileed è tra le città degli Stati Uniti più a rischio a causa dell'innalzamento del livello del mare nei prossimi decenni.
UN nuova analisi di Zillow scoperto che quasi 2 milioni di case degli Stati Uniti per un valore vicino a $ 1 trilione sarebbero perse se il livello del mare salisse di una media di sei piedi. Ora, le acque non saliranno in modo uniforme e non vi è alcuna garanzia che si alzeranno molto o molto presto. Ma è una stima realistica di fine secolo se si intraprende poco o nulla per ridurre le emissioni. (UN Studio 2015 stimato che le emissioni totali finora siano già sufficienti per bloccare a circa 5 piedi di innalzamento del livello del mare a tempo debito.)
Ground zero per questa minaccia è Miami, dove quasi un quarto (24,2%) di tutte le case potrebbe essere sott'acqua entro la fine di questo secolo. Più di 37.000 case nella sola Miami Beach - una piena 78% del quartiere, per un valore di $ 33 miliardi - sarebbe sott'acqua se il livello del mare salisse di sei piedi.
In effetti, cinque delle dieci città statunitensi con le case più a rischio (e otto delle prime 20) sono in Florida. Tra questi, quasi un milione di residenze in Florida del valore di oltre $ 380 miliardi rischiano di essere in qualche modo sommerse dal 2100.
Ma non è solo un problema della Florida. New York City ha 180.267 case - ovvero $ 123,2 miliardi - a rischio, secondo l'analisi di Zillow; a Boston, 52.694 case del valore di $ 42,7 miliardi sono minacciate dal livello del mare più alto. E oltre la metà (56,6%) di tutte le case di Upper Township, N.J., sarebbe in acqua a causa di un innalzamento del livello del mare di sei piedi, con una perdita intasata di $ 29,3 miliardi.
Il rapporto Zillow mostra che mentre gran parte delle perdite di proprietà previste colpirebbero i costosi condomini sul lungomare e le case vacanza sulla spiaggia che ti aspetteresti, mare in aumento i livelli causerebbero un sacco di devastazione anche sui proprietari di case medi: due terzi delle case a rischio sono in periferia e il 61% è valutato al prezzo medio per la loro area o sotto.
È problematico per un paio di ragioni diverse. Per prima cosa, i proprietari di case a basso e medio reddito hanno molto più della loro ricchezza legata nelle loro case rispetto ai ricchi, che generalmente possiedono più azioni e altri investimenti. E i residenti in città costose possono beneficiare degli sforzi di mitigazione statali, federali o municipali, come i vari fondali marini e le barriere anti-tempesta proposte New York"E BostonI porti.
Nel 2016, l'economista capo di Freddie Mac, Sean Becketti, ha avvertito che i cambiamenti climatici potrebbero presentarsi una minaccia ancora più grande per l'economia della crisi immobiliare. Dato che la ricchezza della maggior parte degli americani è bloccata nella loro equità domestica, ha pensato: "Se quelle case diventano non assicurabili e non commerciabili, i valori delle case precipiteranno, forse a zero. A differenza della [crisi delle abitazioni], i proprietari di case non avranno alcuna aspettativa che i valori delle loro case possano mai riprendersi ”. la ricostruzione e le imprese costrette a trasferirsi, ha detto, intere comunità potrebbero svanire o disfarsi, e sarà difficile stabilire tempistica di tale evento - se i valori si sgonfieranno gradualmente mentre l'oceano invade, o si tuffano la prima volta che viene considerata una casa vicina assicurabili.
Questa è roba piuttosto terribile. Eppure, non ha impedito alle persone di acquistare proprietà costiere o basse con un crescente abbandono. Cosa potrebbe cambiarlo, Redfin l'economista capo Nela Richardson mi ha detto, è una serie di tempeste distruttive. "Ma l'abbiamo visto con l'uragano Sandy e altre tempeste davvero devastanti, che dopo alcuni anni gli sviluppatori tornano e costruiscono in quelle stesse aree rischiose", ha detto.
Uno dei motivi è il National Flood Insurance Program. Un episodio recente di "La scorsa settimana stasera con John Oliver" si è tuffato nel bagnato del programma federale di assicurazioni contro le alluvioni, che in effetti sovvenziona i proprietari di case che acquistano in zone soggette a alluvioni.
Ora, l'assicurazione contro le alluvioni è piuttosto costosa, ma non è così costosa come dovrebbe essere, dato il rischio di danni catastrofici: il 90% delle richieste di catastrofi della FEMA sono legate alle alluvioni.
Il programma era ben intenzionato, progettato per proteggere i proprietari di case nelle zone costiere o sul fiume dalla perdita di tutto poiché l'assicurazione privata non li avrebbe coperti. Ma gli studi hanno dimostrato che l'assicurazione contro le alluvioni sovvenzionata incoraggia le persone a vivere e costruire in aree ad alto rischio a spese di altri contribuenti.
"Storicamente, non vi fu un enorme boom edilizio a Cape Cod fino a quando non fu assicurata l'inondazione presentato ", ha dichiarato Peter MacDonald, comproprietario e consulente per il rischio presso Murray e MacDonald Insurance in Falmouth, Messa. "Prima di [quello], non si poteva davvero costruire a meno che non si pagasse in contanti, era troppo rischioso. Ma una volta che hai avuto un'assicurazione contro le alluvioni, le banche avrebbero detto: "Sì, possiamo prestarti denaro".
Il programma è stato anche insolvente per anni, pagando più di quello che richiede. Un tentativo del Congresso del 2012 di allineare meglio i tassi di assicurazione delle alluvioni con i rischi sottostanti ha incontrato un forte contraccolpo; gran parte della legge è stata abrogata un anno dopo. "Le persone che vivono nelle pianure alluvionali non hanno davvero pagato l'intero costo del rischio di alluvione", ha affermato Ellen Douglas, professore associato di idrologia all'Università del Massachusetts, Boston. “E quando le compagnie assicurative devono quindi aumentare i premi per riflettere l'intero costo del rischio, può essere piuttosto uno shock - spesso più di quanto i proprietari di case in queste aree possano permettersi. È un vero enigma. "
Richardson vede un rischio morale nei sussidi. "Esiste un tipo di problema di incentivazione. Se gli acquirenti di case, le città e i governi locali dovessero interiorizzare completamente i rischi reali, potrebbero fare delle scelte diverse ", ha affermato. "Ma fintanto che il governo li sostiene in qualche modo, è meno probabile che includano il rischio del cambiamento climatico nelle loro decisioni di acquisto della casa".
