Chi di noi non ha intrattenuto le visioni di acquistare una casa in difficoltà, sistemarla e venderla per un bel profitto? I programmi HGTV lo rendono decisamente semplice e divertente. Ma a volte anche i veterani di questi spettacoli e i professionisti tascabili lottare per fare soldi lanciando case—O almeno abbastanza per far valere lo stress e la seccatura.
Non convinto? Immaginiamo di acquistare una vecchia casa stanca per $ 300.000, investire $ 50.000 in riparazioni e miglioramenti e rivenderlo per $ 400.000, per un profitto di $ 50.000. Sembra abbastanza bello, vero? Bene, in nome dello scoppio della bolla, vediamo come i bordi taglienti della realtà possono creare buchi nella nostra fantasia lanciante.
Ogni volta che vendi una casa, inizi in perdita, perché pagherai in media dal 5% al 6% nelle commissioni degli agenti immobiliari. Anche se sei un agente immobiliare, in genere dovrai pagare almeno la commissione dell'agente acquirente dal 2,5% al 3%. Ma per la maggior parte delle persone, ciò significa che hai bisogno di una casa da apprezzare in valore di almeno il 5% solo per raggiungere il pareggio.
Utilizzando la nazione media di una commissione del 5,26%, pagheremo $ 21,040 in commissioni immobiliari per vendere la nostra casa da $ 400.000 - una cifra che non include nemmeno il marketing o la messa in scena. Ciò riduce i nostri profitti a $ 28.960.
I programmi di rimodellamento su HGTV vengono modificati per condensare un processo lungo e complicato fino a un singolo episodio. La verità è che qualsiasi progetto di rimodellamento richiede tempo - e di solito molto più di quanto pensi. Appaltatore Tom Silva di PBS Questa vecchia casaha detto dovresti aspettarti una ristrutturazione completa della cucina che durerà dai due ai sei mesi. E qualunque sia il budget e la tempistica su cui decidi, "ti richiederà più tempo e ti costerà di più", mi ha detto Silva a gennaio. Questo perché problemi imprevisti o cambiamenti di progettazione si presentano quasi sempre durante una grande ristrutturazione.
E questo è se puoi anche ottenere un imprenditore. Siamo nel mezzo di a carenza di manodopera qualificata, e in mercati frenetici, sono buoni professionisti dell'edilizia prenotato per mesi; possono essere necessarie settimane solo per ottenere un callback o un preventivo. E senza il beneficio di un pubblico televisivo nazionale, è molto meno probabile che il tuo appaltatore faccia gli straordinari per finire il lavoro sulla sequenza temporale in caso di complicazioni.
Ma più a lungo tieni su una proprietà, più a lungo stai pagando costi generali come assicurazione, tasse sulla proprietà e bollette. Supponendo che tu sia in grado di completare il lavoro e vendere la casa in sei mesi, il che è probabilmente ottimista: sarai ancora impegnato per un anno e mezzo di tasse sulla proprietà, assicurazione e utilities. Al tasso effettivo medio dell'1,15%, le sole tasse su una proprietà di $ 300.000 ammonterebbero a $ 1,725 dopo sei mesi; aggiungere l'assicurazione per i proprietari di abitazione più le bollette di elettricità, gas e acqua e il nostro profitto diminuisce ulteriormente.
Quando la gente comune vende una casa, generalmente non deve preoccuparsi di pagare le tasse sul profitto, anche se è piuttosto sostanziale. Se vendi una casa in cui vivi da due degli ultimi cinque anni, non devi alcuna imposta con un profitto fino a $ 250.000 ($ 500.000 in caso di matrimonio coniugale congiunto).
Se capovolgi una casa entro un anno, tuttavia, qualsiasi profitto sarà considerato una plusvalenza a breve termine, che viene tassata come reddito normale - a tassi fino al 37%, a seconda del tuo altro reddito. Vendi nel secondo anno e gli utili sono soggetti al tasso di plusvalenze a lungo termine più tollerante, che varia dallo 0% al 20%.
Diciamo che, dopo le commissioni e i costi di gestione, ci rimangono $ 25.000 di profitto. Se guadagniamo più di $ 38.700 all'anno nel nostro lavoro quotidiano, questo sarà tassato ad un tasso di almeno il 22%. Il nostro profitto è ora ridotto a $ 19.500. E non abbiamo nemmeno preso in considerazione cose come i costi di chiusura, che vanno anche a migliaia.
Tuttavia, sebbene non sia nemmeno la metà del profitto che avevamo previsto per la prima volta, $ 19.500 sarebbero stati una buona fortuna per la maggior parte di noi. Il problema è che quel giorno di paga comporta così tanti rischi. Ci vuole un enorme investimento di capitale, tempo ed energia per acquistare e riabilitare una casa.
C'è pochissimo margine di errore e c'è la reale possibilità che tu non sia in grado di vendere la casa per quello che speravi. Potresti rimanere con una casa che non puoi vendere e sostenere costi che continuano ad accumularsi mese dopo mese.
Ma considera questo: gli americani hanno lanciato oltre 207.000 case nel 2017—il più dal 2006. Le pinne professionali affermano che la concorrenza è più rigida che mai e che è molto più difficile fare soldi di quanto non fosse dopo la crisi immobiliare.
Più precisamente, molte di quelle pinne da casa nel 2006 stavano per affrontare una rovina finanziaria: entro il 2009, a casa i valori erano precipitati dalle loro vette a metà degli anni 2000, lasciando milioni di proprietari di case e pinne di casa di fronte preclusione. In effetti, una nuova ricerca suggerisce che potrebbero avere le pinne ha svolto un ruolo fuori misura nel provocare la crisi abitativa.
Se le vendite rallentano o i prezzi iniziano a scivolare nei mesi mentre stai riversando denaro in una proprietà, potresti finire per vendere in un ambiente molto diverso da quello in cui hai acquistato la casa. Il fondo può cadere dal mercato immobiliare più velocemente di quanto si possa dire per il 2008.