Quando io e mio marito abbiamo deciso di trasferirci da Denver a Indianapolis per acquistare una casa, sapevamo che il processo sarebbe stato umiliante. Le uniche cose che sapevamo sul processo di acquisto della casa venivano dal guardare HGTV o parlare con amici e parenti che l'avevano già fatto. Abbiamo deciso di saltarci dentro con una mente aperta e un approccio cauto.
La prima decisione importante che abbiamo dovuto affrontare è stata decidere quale tipo di mutuo fosse il migliore per noi: Federal Housing Administration (FHA) o convenzionale. Abbiamo avuto un'idea generale di ciò che ha reso questi prestiti diversi, ma ci sono voluti alcuni approfondimenti per capire quale opzione si adatta meglio alle nostre esigenze in questo momento e per la durata del nostro prestito. Ecco come abbiamo preso la nostra decisione:
Innanzitutto, chiariamo la differenza tra i due tipi di prestiti: un prestito FHA è un mutuo che è sostenuto dal governo federale e gestito da un prestatore di terze parti. Fondamentalmente, questo significa che il governo pagherà il creditore se si finisce per non essere in grado di pagare, ma si dovrà comunque affrontare la preclusione in caso di inadempienza sul prestito. A causa di questo sostegno, i finanziatori sono un po 'più indulgenti nel concedere prestiti, il che significa che accetteranno punteggi di credito più bassi (prestiti FHA avere un punteggio di credito minimo di 500, mentre i prestiti convenzionali di solito richiedono punteggi nei 600) e acconti (lo standard è 3,5 per cento).
I prestiti FHA richiedono sempre anche un premio assicurativo ipotecario (MIP), che è una commissione applicata sul mutuo che si paga per l'intera durata del prestito. Il prezzo minimo all'importazione varia tra lo 0,45 e l'1,05 percento del valore del mutuo, a seconda della quantità presa in prestito, del rapporto prestito / valore e della durata del prestito. Esistono solo due modi per sbarazzarsi del prezzo minimo all'importazione: il primo consiste nel rifinanziare il prestito con un prestito convenzionale. Il secondo sta mettendo giù il 10 percento all'inizio, il che consente di abbandonare il MIP dopo 11 anni di pagamenti. Alla chiusura, pagherai anche un pagamento assicurativo una tantum pari all'1,75% del prestito. A causa di tutte queste commissioni aggiuntive sul valore del prestito, i prestiti FHA possono diventare più costosi rispetto ai prestiti convenzionali - anche se in alcuni scenari, i prestiti FHA hanno tassi più bassi rispetto ai prestiti convenzionali prestiti. In generale, i prestiti FHA tendono ad avere più bagagli a loro collegati, anche se sono più facili da ottenere all'inizio.
Ma quali sono i prestiti convenzionali, comunque? Conosciuto anche come prestito conforme, si tratta di mutui che non sono sostenuti dal governo. Per questo motivo, i finanziatori cercano di ridurre il più possibile il rischio di insolvenza del mutuatario, qualcosa per cui pagherai. Ciò significa che i prestiti convenzionali di solito hanno tassi di interesse leggermente più elevati e requisiti di approvazione più rigidi rispetto ai prestiti FHA. Anche se alcuni istituti di credito accettano fino al 3 percento in meno, qualsiasi cosa inferiore al 20 percento richiederà di pagare assicurazione ipotecaria privata (PMI). Questa commissione mensile è richiesta fino a quando non raggiungi il 78 percento del capitale proprio in casa, ma di solito non diminuisce il tuo pagamento mensile fino a quando non raggiungi l'80 percento.
La nostra principale preoccupazione nella scelta tra i mutui era che non volevamo spendere più denaro di quanto avremmo dovuto al mese, anche se la differenza era piccola. Piccole commissioni e spese si sommano nel tempo e con tutte le nuove spese che stavamo affrontando - riparazioni, mobili, pittura, ecc. - dovevamo mantenere il nostro budget il più stretto possibile.
Secondo il nostro broker ipotecario, finiremmo per pagare $ 30 al mese in più con un prestito FHA rispetto a un prestito convenzionale. Il nostro broker ha stimato che avremmo anche pagato $ 10.000 in minuscole commissioni e spese per la durata del prestito.
Se avessimo optato per un prestito FHA, alla fine avremmo dovuto rifinanziare solo per abbandonare il prezzo minimo all'importazione. In questo momento, i tassi sono bassi e solo in aumento, quindi sembra che se rifinanziassimo potremmo non essere in grado di ottenere i tassi bassi che abbiamo ora.
Ogni esperto di mutui con cui ho parlato ha detto che dovremmo andare con i convenzionali se potessimo ottenere l'approvazione e permetterci - e potremmo, così abbiamo fatto.
Tuttavia, per i proprietari di case che non hanno i soldi in anticipo o ottimi punteggi di credito, i prestiti FHA sono una buona opzione perché accettano il più piccolo acconto possibile. Su una casa da $ 200.000, l'acconto minimo sul prestito FHA del 3,5 percento sarebbe di $ 7.000. Per un prestito convenzionale con un calo del 5%, sarebbe $ 10.000. Quella differenza di $ 3000 di denaro in anticipo può essere un rompiscatole se ti trasferisci dallo stato, acquisti nuovi mobili o pianifichi un rinnovamento della casa.
E se vivi in una città ad alto costo della vita dove gli immobili vanno rapidamente, potresti decidere che è così meglio comprare ora con un prestito FHA invece di aspettare fino a quando non hai abbastanza risparmiato per un convenzionale prestito.
Ma questa decisione non dovrebbe essere solo tua: dovresti fare il check-in con un esperto di mutui (come un prestito un funzionario o un mediatore di mutui) per assicurarsi che il mutuo che intraprendi si adatti sia a breve che a lungo termine obiettivi.
Prima di mettere in valigia gli accessori in ottone, gli accenti di terrazzo e il macramè, prenditi un po 'di tempo per intrufolarti a un'anteprima di ciò che dicono gli esperti immobiliari sono le principali tendenze domestiche in cui verificheremo le nostre liste 2020.
Sarah Magnuson
18 dic 2019