A volte trovi un behemoth vittoriano di 127 anni con un affare così grande che sembra sciocco lasciarsi andare, anche se è molto più di quanto tu intenda spendere. Quindi decidi di trasformare l'ultimo piano in un tempo pieno Airbnb per aiutare a effettuare i pagamenti. Ma al fine di mantenere quanti più soldi possibile dalla vendita della tua ultima casa, hai scelto di effettuare il minimo acconto possibile (3,5 per cento) su un mutuo FHA.
(Se non puoi dirlo, è quello che mi è successo!) Mio marito ed io abbiamo messo giù $ 7.600 nella nostra casa da $ 200.000 al di sotto dell'approccio di saggezza convenzionale del 20 percento in basso e persino inferiore alla mediana del 6 percento in meno un' acquirente di casa per la prima volta.
Penso che se dovessi farlo di nuovo, lo farei comunque. Trattenendo il nostro denaro, siamo stati in grado di pagare la maggior parte dei nostri (primi round di) lavori di ristrutturazione. Ma ci sono alcune cose che mi piacerebbe non aver avuto così tanta fretta di sorvolare - o vorrei poter prevedere - nella mia eccitazione per aver ottenuto la casa. Qui, cinque cose che vorrei sapere prima di andare con un acconto.
Per prendere l'opzione di pagamento basso, basso, abbiamo dovuto fare un Mutuo FHA, che richiede solo il 3,5 percento in meno. Sfortunatamente, viene fornito con un processo di sottoscrizione notoriamente rigoroso e devi usare un perito approvato dalla FHA. Il venditore non voleva quasi accettare la nostra offerta quando ha saputo che quella era la nostra via finanziaria.
Ma una volta che la nostra offerta è stata accettata e la casa è stata ispezionata, il vero il divertimento è iniziato. I finanziatori hanno esaminato le foto con un pettine a denti fini. Hanno ritenuto le graffette nel pavimento in legno un pericolo di viaggio. Si fermarono quando videro che nel bagno del terzo piano mancava un gabinetto. Hanno gridato fallo quando hanno visto la vernice scrostata nel fango. Abbiamo dovuto sistemare tutte queste cose prima che facessero il prestito. Dato che il nostro venditore non era esattamente accomodante, dovevamo entrare e tirare le graffette, installare un bagno e ridipingere noi stessi (tutti di tasca nostra), il che era piuttosto un rischio considerando che non sapevamo se avremmo finito per ottenere il posto. (Per fortuna abbiamo avuto un agente immobiliare straordinario che ha trascorso una domenica pomeriggio con noi affrontando tutti questi problemi!)
Conosco bene assicurazione ipotecaria privata da quando ce l'avevamo nella nostra prima casa. Al fine di ottenere un mutuo con un investimento iniziale basso, tu, il mutuatario, paghi per l'assicurazione che copre il creditore nel caso in cui inadempimento. Entra in gioco quando paghi meno del 20 percento in meno. Ci sono alcuni tipi diversi, e in precedenza ne avevamo uno che permetteva al proprietario di casa di annullarlo dopo aver raggiunto il 20 percento di capitale proprio nella propria casa. Su altri mutui convenzionali, l'assicurazione termina automaticamente quando si raggiunge un rapporto prestito / valore del 78 percento (sebbene si possa chiedere che sia decollato quando ne colpisci 80!). Ma con un prestito FHA, l'assicurazione privata è PER SEMPRE - l'unico modo per ottenerlo è se si rifinanzia in un mutuo convenzionale. Ciò significa che fino a quando stiamo pagando i nostri mutui, paghiamo $ 133 al mese (quasi $ 1.600 all'anno!) Per una polizza assicurativa per qualcun altro. Sono molti soldi che potrebbero andare a cose molto migliori e odio doverlo pagare.
Se il PMI infinito non è bastato, vieni colpito da un costo iniziale aggiuntivo con un prestito FHA, un premio assicurativo aggiuntivo (noto come Premio di assicurazione ipotecaria anticipata unifamiliare). Lo paghi a HUD ed è in bundle con i costi di chiusura. Me ne ero davvero dimenticato fino a quando non sono tornato indietro e ho guardato i nostri documenti di chiusura (è stato un momento stressante che provo a bloccare dalla memoria!). Ciò ha aggiunto $ 3.377,50. Ora nel nostro caso, abbiamo indotto il venditore a pagare alcuni costi di chiusura dopo l'ispezione, ma questo è ancora un po 'di shock adesivo. Questo costo aggiuntivo, se lo inserisci nel tuo mutuo, può anche significare che il pagamento mensile del prestito FHA termina essere più alto di quanto dovresti pagare con un prestito convenzionale, anche se il tasso di interesse è un po ' Di meno.
Un po 'come mangiare il dessert prima, abbiamo preso il basso acconto al costo di poter fare qualcosa di meglio in seguito. Ci piacerebbe sfuggire a spargere quei soldi ogni mese sull'assicurazione dei mutui, e un modo per farlo è quello di rifinanziare in un mutuo convenzionale una volta che abbiamo costruito un po 'di capitale proprio. Ma avendo finanziato tutti tranne quelle poche migliaia di dollari, ci siamo effettivamente intrappolati in questo prestito una volta che i tassi di interesse hanno iniziato ad aumentare (e si stanno alzando). La cosa importante dei mutui è che caricano in anticipo gli interessi sui tuoi pagamenti, il che significa che nei primi anni stai pagando molto poco sul capitale. Ciò rende super difficile fare qualsiasi progresso pagando l'importo del prestito originale. Quindi, una volta che i tassi di interesse iniziano a salire - come erano tenuti a fare quando abbiamo preso il prestito a un tasso storicamente basso come abbiamo fatto (3,875 per cento!) - la matematica non va fuori su un rifinanziamento. Quindi siamo bloccati in questa ipoteca e assicurazione a meno che i tassi non scendano drasticamente in futuro.
Dopo due anni e mezzo, abbiamo optato per alcuni importanti lavori di ristrutturazione per portare la casa al livello delle case attualmente in vendita sui nostri due blocchi. Per pagare il conto, volevamo attingere al patrimonio netto che avevamo costruito attraverso miglioramenti e aumenti del valore della proprietà. Ma puoi prendere in prestito solo una certa percentuale del capitale proprio di casa (la differenza tra ciò che devi e ciò che vale). Dato che avevamo fatto così pochi progressi nel versare il capitale (vedi n. 4!), Eravamo limitati a ciò che potevamo prendere in prestito, e quindi ai miglioramenti che potevamo fare. (Il che forse non è poi così male, perché ci impedisce di entrare in testa.) La buona notizia: questo ci ha costretti a essere creativi e trovare compromessi sui lavori di ristrutturazione. Grazie a ciò, penso che abbiamo aggiunto più valore di quanto abbiamo speso. Ma con l'aumento dei tassi di interesse, volevamo che questo fosse il nostro ultimo hurrah e fare TUTTO il lavoro in una volta, cosa che alla fine non siamo stati in grado di fare.
Prima di mettere in valigia gli accessori in ottone, gli accenti di terrazzo e il macramè, prenditi del tempo per intrufolarti a un'anteprima di ciò che dicono gli esperti immobiliari sono le principali tendenze domestiche in cui controlleremo le nostre liste 2020.
Sarah Magnuson
18 dic 2019