Se stai cercando di essere uno dei 52 percento degli acquirenti di case che fanno il loro primo acquisto in casa nel 2017, mi sento come se potessi probabilmente riassumere i tuoi pensieri in questo modo: “Come diavolo lo faremo accadere? ” Lo so perché sono stato nei tuoi panni questa volta l'anno scorso, desiderando disperatamente di comprare un posto tutto mio ma, dopo aver scricchiolando seriamente i numeri, sentendomi più scoraggiato che mai.
L'assicurazione dei mutui privati è esattamente questo, assicurazione. Non è molto diverso dal premio che paghi alla tua auto o alla compagnia di assicurazione del noleggiatore per proteggerlo le tue cose in caso di emergenza, solo in questo caso, le stai pagando per proteggere le tue prestatore.
Quando sottoscrivi un mutuo e chiudi una casa, possiedi davvero solo la parte della casa che hai pagato in contanti, che sia il 2 percento o il 20 percento. La "banca", cioè il tuo finanziatore, possiede il resto (hanno tecnicamente fronteggiato il resto del denaro per te). Ad esempio, quando abbassi solo il 10 percento, la banca sta assumendo un rischio considerevole a tuo nome, acquistando il 90 percento della tua casa e sperando che tu abbia fatto un investimento solido e continui a pagare il tuo debiti. In tal caso, quando effettui un acconto inferiore al 20 percento del prezzo di acquisto di casa tua, il tuo prestatore prenderà un polizza assicurativa per ipoteca privata, in genere piegando il premio di polizza nel pagamento del mutuo che si effettua al prestatore ciascuno mese.
Se, per qualche motivo, non puoi mantenere i tuoi pagamenti e non devi pagare il tuo prestito, il tuo prestatore può attivare la polizza assicurativa sui mutui per proteggere loro fine dell'investimento.
È importante rendersi conto che l'assicurazione dei mutui privati non ti avvantaggia direttamente in qualità di acquirente: se il tuo prestito è inadempiente, rimarrai sicuramente in acqua calda.
Nel mio caso, aspettare di comprare una casa fino a quando io e mio marito non avessimo avuto il 20 percento in meno avrebbe reso impossibile l'acquisto di una casa. La posizione e le dimensioni della casa che tenevamo d'occhio qui ad Atlanta sarebbero costate almeno $ 250.000: acconto del 20% almeno $ 50.000. Piace molti millennial, non abbiamo quel tipo di denaro in giro (per non parlare del 5% in più di cui avremmo bisogno per chiudere i costi). Anche se siamo responsabili del denaro, quel tipo di risparmio sarebbe stato molto lontano per noi. Invece, siamo riusciti a ridurre del 5% e comprare una casa in questo momento.
Mio marito ed io non siamo soli a scegliere di pagare PMI per rendere la proprietà della casa più accessibile. Secondo il Indice di fiducia degli agenti immobiliari, Il 62 percento di tutti gli acquirenti di case nel 2016 ha effettuato un acconto inferiore al 20 percento del prezzo di acquisto della propria abitazione. E tra i soli acquirenti per la prima volta? Una grande parte di essi (66 percento) ha effettuato acconti tra solo lo zero e il 6 percento.
È un premio che paghi al tuo finanziatore. Per la maggior parte degli acquirenti, si tratta di una spesa aggiuntiva applicata al pagamento del mutuo mensile (anche se ciò dipende dal prestatore). Il premio assicurativo specifico per mutui privati varia a seconda del costo della casa e del credito punteggio, ma è possibile stimare il totale tra lo 0,3 percento e l'1,5 percento, annualmente, del prestito originale quantità. Su una casa da $ 200.000 con il 10 percento in meno, il tuo prestito sarà di $ 180.000 e la tua assicurazione sui mutui potrebbe costare $ 1.800 all'anno (all'1 percento) o $ 150 al mese, oltre al pagamento del mutuo, alle tasse sulla proprietà e al proprietario di abitazione assicurazione.
Quando hai accumulato abbastanza capitale proprio nella tua abitazione che il tuo rapporto prestito / valore è dell'80 percento o inferiore, puoi richiedere di annullare il tuo PMI (il tuo prestatore è necessario per cancellarlo quando il tuo LTV raggiunge il 78 percento). O in altre parole, una volta che hai pagato abbastanza da possedere il 20 percento del prezzo di acquisto originale della tua casa, sei fuori dai guai con i premi assicurativi. Ma attenzione che può volerci tanto tempo per arrivarci. Quanto meno viene inizialmente versato come acconto, tanto più si deve andare in rate del mutuo per sommare al 20 percento del valore della tua casa (soprattutto dal momento che i pagamenti dei mutui per i tuoi primi anni sono principalmente pagando interessi e non aggiungendo molto al tuo capitale proprio). Per darti un molto idea generale, nel mio caso, avremo il 20 percento del capitale proprio nella nostra casa dopo circa otto anni di possesso e pagamento dei mutui.
Attualmente, i prestiti FHA (o prestiti della Federal Housing Administration) sono prestiti ipotecari assicurati dal governo federale degli Stati Uniti. Potresti contrarre un prestito FHA se hai meno del 5 percento da versare a casa (i prestiti FHA richiedono almeno il 3,5 percento) o hai un punteggio di credito basso che ti impedisce di sottoscrivere un convenzionale prestito.
I prestiti FHA sono soggetti a un diverso tipo di assicurazione chiamata semplicemente un'assicurazione mutuo Premium o MIP. A differenza del PMI sui prestiti convenzionali, i premi dell'assicurazione ipotecaria FHA, nella maggior parte dei casi, non possono essere annullati, e pagherai i premi assicurativi per l'intera durata del prestito, indipendentemente dal capitale che hai costruito su.
Prima di mettere in valigia gli accessori in ottone, gli accenti di terrazzo e il macramè, prenditi del tempo per intrufolarti a un'anteprima di ciò che dicono gli esperti immobiliari sono le principali tendenze domestiche in cui controlleremo le nostre liste 2020.
Sarah Magnuson
18 dic 2019
