Dopo aver fatto alcuni importanti lavori di ristrutturazione a casa mia, volevo determinare il nostro ritorno sugli investimenti, quanto potevamo fare di più prima che la nostra proprietà diventasse over-miglioratae se valeva la pena esplorare il rifinanziamento. Così mi sono rivolto al mio agente immobiliare così generoso, Garrett Ackles di Semonin a Louisville, Kentucky, per una stima approssimativa prima di procedere per una stima ufficiale. Generalmente, quando ricevi una valutazione, arriva con pagine difficili da setacciare attraverso il gergo immobiliare. Quindi immagina la mia sorpresa quando Ackles mi ha dato un numero semplice e una spiegazione che quasi tutti potevano capire.
Mentre molti professionisti del settore immobiliare valutano in termini di "dollari per piede quadrato", Ackles ha preferito, almeno nel mio caso e nella nostra area, valutare le proprietà su una scala da una a cinque stelle. Fondamentalmente, guarda le proprietà del quartiere, vede cosa stanno cercando e crea cinque diverse parentesi: Proprietà che sono quasi invivibili sono le Le proprietà "a una stella" e le proprietà di lusso della casa dei sogni sono le proprietà a "cinque stelle", con il prezzo medio della casa nella zona come "a tre stelle" proprietà.
"Osservandolo in questo modo, posso facilmente identificare il tipo di acquirente e la fascia di prezzo che probabilmente pagherebbero per la proprietà", mi dice Ackles. "Possiamo quindi assegnare un prezzo ragionevole per metro quadrato per ciascuna delle categorie di" stelle "nella micro-area". Ha anche affermato che questo metodo gli consente di controllare meglio le variazioni.
Mi disse che quando avremmo acquistato la nostra proprietà per la prima volta, l'avrebbe classificata come una bassa stella a due stelle: aveva un potenziale, era vivibile, ma aveva un disperato bisogno di aggiornamenti. Abbiamo pagato $ 200.000 per questo, o circa $ 50 per piede quadrato. Poi, quando abbiamo fatto gli aggiornamenti generali iniziali (come l'installazione di aria centrale, tonnellate di aggiornamenti cosmetici e un lavoro intestino reno del terribile terzo piano), ha detto che siamo saltati in una solida casa a tre stelle medio-alta, aumentando le nostre stime a $ 85 al piede quadrato a $ 95 al quadrato piede.
E aveva ragione! Quando abbiamo avuto una valutazione ufficiale, la nostra casa è stata valutata a $ 350.000 dopo i nostri aggiornamenti iniziali.
Quindi abbiamo fatto più lavori di ristrutturazione, aggiornando la nostra cucina, la dispensa e il bagno (cosa che Ackles ci ha detto sarebbe visivamente e funzionalmente apprezzato da un acquirente di fascia alta.) Ci ha detto che questi renos ci hanno spostato da quattro a tre stelle categoria. Basato su proprietà comparabili nell'area, che ci hanno portato fino a $ 110 a $ 115 per piede quadrato, o tra $ 429.000 e $ 448.000.
Abbiamo deciso che valesse la pena rifinanziarlo e abbiamo ottenuto una valutazione ufficiale. Si scopre che aveva di nuovo ragione, anche se un po 'conservatore, e la nostra casa valeva 475.000 dollari.
Stiamo ancora programmando alcuni aggiornamenti minori per migliorare ulteriormente la nostra valutazione, ma Ackles ci ha detto che la nostra casa sarà davvero in grado di entrare nel valutazione media a quattro stelle, o circa $ 125 per piede quadrato, poiché questo è il massimo valore potenziale della nostra proprietà, a causa della sua posizione e generale funzionalità. Anche se potremmo aggiungere ogni upgrade alla nostra proprietà, c'è solo così tanto ritorno sull'investimento che otterremo per questo.
"Proprio come l'acquirente che non pagherebbe soldi a" cinque stelle "per un hotel a mezzo miglio dalla spiaggia, non credo c'è qualcosa che potresti fare - o qualsiasi somma di denaro che potresti spendere - per rendere questo un hotel a cinque stelle ", Ackles disse.
Sì, il metodo di Ackles non è convenzionale, ma l'approccio alla base è comune per gli agenti immobiliari. Mentre Einat Bar, un agente immobiliare con Compass a Brooklyn, New York, afferma che non ha mai fatto una valutazione a stelle, lei e i suoi colleghi in genere valuti le proprietà per condizione e posizione su una scala con proprietà comparabili sul mercato e recenti i saldi. Tuttavia, non tutti gli agenti lo fanno. Bar osserva che alcuni agenti di New York City rispettano rigorosamente le valutazioni del prezzo al metro quadrato.
Questo è tutto per dire che non dovresti assolutamente saltare una valutazione ufficiale se stai cercando di vendere presto o rifinanziare, ma penso Il trucco di Ackles mi ha aiutato immensamente quando sto cercando di valutare quali lavori di ristrutturazione valgono la pena intraprendere e quanto aggiungeranno alla rivendita di casa mia valore.
Prima di mettere in valigia gli accessori in ottone, gli accenti di terrazzo e il macramè, prenditi del tempo per intrufolarti a un'anteprima di ciò che dicono gli esperti immobiliari sono le principali tendenze domestiche in cui verificheremo le nostre liste 2020.
Sarah Magnuson
18 dicembre 2019