Il sito di condivisione domestica Airbnb ha la sua parte di critici, dai vicini che odiano l'idea di estranei nel loro edificio o nel loro blocco, a hotel tradizionali che desiderano che gli host Airbnb ricevano lo stesso trattamento fiscale e controllo regolamentare che fanno, ovviamente, occasionali vittime striscianti. Ma un'altra argomentazione coerente riguarda la varietà più ampia: che Airbnb fa aumentare gli affitti nelle città in cui i costi delle case sono già sconcertanti.
Questa dinamica è forse più tangibile nelle città tecnologicamente esperte con mercati degli affitti competitivi, hotel costosi e turismo pesante, come San Francisco, New York e Boston. E ha un senso intuitivo: se i proprietari che potrebbero altrimenti affittare un appartamento a una famiglia locale invece per $ 2.000 al mese decide di elencarlo su Airbnb per $ 200 a notte, lasciando lo stesso numero di affittuari locali in competizione per un minor numero complessivo appartamenti. La legge della domanda e dell'offerta significherebbe inevitabilmente che i proprietari potrebbero applicare canoni di locazione più elevati per i restanti appartamenti.
Anche se non è così semplice, un nuovo documento di ricerca dall'UCLA, dalla USC e dal National Bureau of Economic Research hanno studiato gli affitti, i prezzi delle case e i dati Airbnb nel 100 maggiori aree metropolitane americane dal 2012 al 2016 e hanno scoperto che Airbnb porta davvero a un aumento degli alloggi costi.
"I critici della condivisione della casa sostengono che aumenta i costi delle abitazioni per i residenti locali e troviamo prove che confermano questo effetto", scrivono gli autori dello studio. Hanno scoperto che un aumento del 10% nelle inserzioni di Airbnb ha comportato un aumento dello 0,42% negli affitti di area e un aumento dello 0,76% nei prezzi delle case.
"I nostri risultati suggeriscono che la crescita di Airbnb può spiegare lo 0,27% nella crescita annuale degli affitti e lo 0,49% nella crescita annuale dei prezzi delle case dal 2012 al 2016", continuano. "Questi effetti sono modesti, ma non banali: la crescita annuale degli affitti dal 2012 al 2016 è stata del 2,2% e la crescita annuale dei prezzi delle case è stata del 4,8%."
Lo studio ha controllato vari fattori, tra cui la crescita esplosiva di Airbnb in quel lasso di tempo e il fatto che alcune città possono verificarsi affitti in aumento e prezzi delle case contemporaneamente a un aumento delle inserzioni di Airbnb semplicemente a causa di una crescita rapida popolazione.
Alla fine, gli autori dello studio vedono davvero Airbnb come un problema solo se sta rimuovendo gli alloggi in affitto a lungo termine dal mercato locale. In altre parole, se stai solo affittando la tua casa quando vai in vacanza o visiti amici per il fine settimana, non sta succhiando la fornitura dal mercato locale degli affitti. Ma quando un proprietario elenca un appartamento completo su Airbnb invece di renderlo disponibile per gli affittuari locali, ciò rende più scarse le abitazioni a lungo termine, aumentando gli affitti.
Tuttavia, anche i proprietari-occupanti che affittano una stanza libera o tutta la loro casa quando viaggiano hanno un impatto sui prezzi delle case e sugli affitti. Poiché i proprietari di abitazione hanno questa nuova opportunità di guadagnare di più dalla loro casa, sono disposti e in grado di pagare di più, aumentando i prezzi delle case, anche solo del mezzo percento all'anno. E i prezzi delle case più alti generalmente porteranno a affitti più alti - di nuovo, anche se solo leggermente - poiché i proprietari avranno bisogno di più soldi per coprire i loro mutui.
Nonostante la sua crescita meteorica, le inserzioni di Airbnb rappresentavano solo lo 0,13% del patrimonio immobiliare del codice postale mediano nel 2015. Ma, scrivono gli autori, "forse il confronto più saliente - almeno dal punto di vista di un potenziale locatario - è il numero di inserzioni Airbnb rispetto allo stock di case elencate come vacanti e in affitto. ”E nel 2015, le inserzioni di Airbnb comprendevano l'8,3% delle case libere o disponibili su media.
"Ciò implica che nel codice postale mediano, un residente locale alla ricerca di un'unità di noleggio a lungo termine troverà che circa 1 su 12 delle case potenzialmente disponibili sono state collocate su Airbnb anziché essere rese disponibili per i residenti di lungo periodo " Scrivi. "In questo modo, le preoccupazioni sull'effetto di Airbnb sul mercato immobiliare non sembrano infondate."
Tuttavia, data l'opportunità di reddito che Airbnb offre ai proprietari di case locali, gli autori sembrano considerare l'impatto del sito su una comunità come un miscuglio complessivo. "A nostro avviso, le norme sulla condivisione della casa dovrebbero (al massimo) cercare di limitare la riallocazione del patrimonio immobiliare dai mercati a lungo termine a quelli a breve termine, senza scoraggiare l'uso di compartecipazione domestica da parte dei proprietari-occupanti ", concludono, suggerendo che una soluzione normativa potrebbe comportare la riscossione di una tassa di occupazione sugli elenchi Airbnb che potrebbe essere revocata proprietario-occupanti.
Personalmente, penso che Airbnb faccia più bene che male, deviando alcuni dollari turistici dagli hotel del centro e dell'autostrada ai quartieri residenziali e alle piccole imprese in una città. Un aumento dell'affitto dello 0,27% sembra un piccolo prezzo da pagare per quel tipo di investimento urbano egualitario.
Ma sto parlando egoisticamente. Dopo essere stato in una normale camera d'albergo con il nostro bambino - ed essere stato costretto a restare in silenzio al buio per ore dopo le sue 20:00. ora di andare a letto - prenotiamo solo case vacanze quando viaggiamo ora. Dopo tutto, avere una cucina e una camera da letto separata è semplicemente meraviglioso.