Sentirai spesso apparire il termine "seconda ipoteca" quando guardi un film o un programma TV quando un personaggio non ha una grande reputazione finanziaria. "Hanno dovuto stipulare una seconda ipoteca sulla loro casa", sussurrerà un personaggio gossip, descrivendo come il loro frenetico è caduto in un brutto momento. Ma i secondi mutui subiscono un brutto rap - anche se rischiosi, sono spesso un ottimo strumento per risolvere problemi finanziari o addirittura saggiamente andare avanti.
Prima di approfondire la grinta di una seconda ipoteca, entriamo nella stessa pagina con quello che è esattamente. La tua prima ipoteca è un prestito che aiuta a finanziare l'acquisto di una casa in modo da non dover accumulare centinaia di migliaia di dollari contemporaneamente (perché siamo reali: chi ha quel tipo di denaro?)
Ma una seconda ipoteca ti consente essenzialmente di prendere in prestito denaro dal capitale di casa tua. L'equità è la parte non finanziata del valore della tua casa, quindi essenzialmente stai facendo il denaro che hai pagato nella tua casa utilizzabile per altre cose. "Supponiamo che la tua casa valga $ 250.000 oggi e che tu debba $ 150.000", afferma Holden Lewis,
NerdWalletSpecialista dei mutui. "Sottrai il debito dal valore della casa e questo è il tuo capitale: $ 100.000". Il capitale della tua casa può crescere e ridursi al di fuori di il pagamento del mutuo: il valore ottenuto da un forte mercato immobiliare o i miglioramenti apportati possono tradursi in un aumento equità. Detto questo, puoi anche perdere l'equità se la tua casa si deprezza in valore o il mercato immobiliare crolla.Tuttavia, non puoi sempre semplicemente togliere tutta la tua equity nella tua casa: "La maggior parte dei prestatori di azioni domestiche vuole mantenere il debito totale (per entrambi i mutui) a 80 percento del valore della casa, o talvolta del 90 percento ", spiega Lewis," Quindi, in [questo] esempio, la casa vale $ 250.000 e l'80 percento di questo è $200,000. Se devi $ 150.000 sul mutuo primario, allora questo ti dà fino a $ 50.000 che puoi prendere in prestito. "
Proprio come la tua prima ipoteca, la tua casa è considerata garanzia per la tua seconda ipoteca. In caso di inadempienza del mutuo, la banca ha l'autorità di prendere la tua casa come rimborso.
Bene, ora che hai capito cos'è una seconda ipoteca, approfondiamo perché ne vorresti una. In alcuni casi, potresti averlo pagato in modo aggressivo il mutuo per risparmiare sui pagamenti di interessi e desidera liberare alcuni fondi da utilizzare in caso di emergenza. Potresti anche voler fare un grande ristrutturazione per aumentare il tuo capitale ma, ancora una volta, non hai denaro a portata di mano per permettertelo. In alcune situazioni, potrebbe anche essere sensato utilizzare il proprio patrimonio netto di casa per consolidare i debiti (ad esempio pagare i debiti multipli con alti tassi di interesse con un grande prestito con un tasso di interesse più basso), pagare per l'istruzione o anche grandi spese mediche. Per altri, l'aggiunta di una seconda ipoteca è il modo migliore per permettersi una casa senza acconto del 20%.
Ora, se non è stato abbastanza confuso che ci siano il primo e il secondo mutuo, in realtà ci sono due tipi predominanti di seconde ipoteche: un prestito di equità domestica e una linea di credito di equità domestica (HELOC). Parliamo delle differenze:
Un prestito di equità domestica è un prestito una tantum che fornisce una somma forfettaria di denaro che puoi usare per quello che vuoi. Con quel tipo di prestito, rimborserai il prestito gradualmente nel tempo. I prestiti di equità domestica hanno in genere un tasso di interesse fisso e una durata del prestito e tu paghi lo stesso importo mensilmente. Fondamentalmente, funzionano esattamente come il tuo primo mutuo, tuttavia di solito hanno un interesse maggiore tasso rispetto al tuo primo mutuo poiché stai aggiungendo un po 'più di rischio al tuo finanziamento domestico, Patrick Boyaggi, CEO di rategravity.com, dice.
Una linea di credito di equità domestica (HELOC) è, beh, l'equità di casa tua trasformata in una linea di credito. Chiunque sia il tuo prestatore imposterà un limite massimo di prestito, e puoi prendere in prestito un importo considerevole in qualsiasi momento fino a raggiungere il massimo. Puoi anche avere un HELOC e non usarlo mai, ma è lì se ne hai bisogno. Questo è il motivo per cui le linee di credito vengono spesso confrontate con le carte di credito e in genere hanno tassi di interesse inferiori rispetto alla plastica. Inoltre non si ammortizzano, come un prestito di equità domestica. Tuttavia, gli HELOC vengono forniti con tassi regolabili, quindi i pagamenti mensili possono aumentare o diminuire, a seconda dei tassi di riserva federali.
Ora che hai capito cos'è un HELOC, ecco un doozy: se sei molto vicino a pagare il mutuo e vuoi dedurre più interessi (se ricordi, poiché i mutui sono ammortizzati, sei pagando più interessi in anticipo nei tuoi 30 anni) puoi stipulare una seconda ipoteca sotto forma di HELOC, pagare la tua ipoteca, quindi utilizzare il tuo HELOC come prima ipoteca e detrarre QUELLO interesse. (Se sei confuso da questo concetto, probabilmente non sei ancora pronto a farlo.)
Okay, okay, okay, quindi mentre potrebbe essere stato fonte di confusione, ecco cosa potrebbe interessarti: anche se sembra controintuitivo, i proprietari di case di lunga data che cercano di usare l'equità non sono le uniche persone con un secondo mutuo. Gli acquirenti di case per la prima volta possono scegliere di stipulare due mutui contemporaneamente se non possono permettersi un acconto del 20% senza assumere PMI. Questi sono spesso indicati come "prestiti piggyback". Questi sono comunemente dati come prestiti 80/10/10 o 80/5/15. Ciò significa che stanno prendendo in prestito l'80 percento dell'importo della loro casa in una prima ipoteca con un tasso fisso, il 10 o il 5 percento del loro valore della casa in una seconda ipoteca con un altro tasso fisso più elevato e che fornisce il 10 o il 15 percento come capitale proprio attraverso una flessione pagamento.
In alcuni casi, questo può funzionare come la migliore opzione finanziaria per alcuni. Poiché le banche considerano i prestiti superiori all'80% del valore della casa come prestiti a rischio più elevato, spesso presentano un tasso di interesse più elevato e richiedono PMI a differenza di quelle con acconti del 20% o superiori. I secondi mutui possono aiutare a ridurre questo tasso di interesse e sbarazzarsi di PMI rompendo quel grande prestito: invece di prendere in prestito un sacco di soldi con interessi molto elevati, alcuni la gente ottiene una prima ipoteca entro gli importi del prestito conformi (quali agenzie come Fannie Mae e Freddie Mac hanno impostato) e poi una seconda ipoteca per coprire il prestito residuo costi. "Non è raro che i pagamenti combinati siano inferiori a un singolo prestito con un'assicurazione ipotecaria", afferma Boyaggi. Inoltre, per ora, gli interessi sul tuo secondo prestito sono deducibili dalle tasse (soggetti a restrizioni di detrazione degli interessi), ma i pagamenti dell'assicurazione ipotecaria non lo sono.
Quando si tratta del secondo processo di ipoteca, indipendentemente da cosa lo usi, è della massima importanza ricordare che stai letteralmente mettendo la tua casa in pericolo. Inoltre, tieni presente che dovrai pagare numerosi costi per valutazioni, controlli del credito, ecc. Se c'è la vera paura che non si sarebbe in grado di pagare una seconda ipoteca, non è il prestito giusto per te.
Inoltre, pensa al motivo per cui ne vuoi uno. Se vuoi acquistare una nuova Tesla, probabilmente una seconda ipoteca non è la strada da percorrere. Invece, sono il modo migliore per migliorare la situazione finanziaria (consolidare il debito o migliorare l'equità) piuttosto che creare nuovi problemi finanziari.
E, naturalmente, non basare le tue decisioni finanziarie su questo articolo: il miglior consiglio quando si tratta di considerare se una seconda ipoteca è giusta per te è parlare con un funzionario responsabile. Anche se vogliamo darti tutte le informazioni che possiamo, la loro opinione professionale conta di più. È anche una buona idea parlare con il tuo preparatore fiscale prima di iniziare a prendere le detrazioni se sottoscrivi (o prevedi di sottoscrivere) una seconda ipoteca.
Alla fine della giornata, una seconda ipoteca può essere un'opzione ideale per alcune persone. Assicurati di prendere una decisione calcolata, istruita e informata professionalmente prima di firmare sulla linea tratteggiata.