Un acconto del 20 percento è il gold standard sostenuto da ogni risorsa immobiliare di sempre. Con meno del 20 percento in meno, sei sulla linea per pagare le PMI - assicurazione sui mutui privati - una commissione che viene applicata alla tua ipoteca ogni mese per nessun altro motivo se non quello di proteggere la banca (non tu) in caso di insolvenza prestito.
La PMI alla fine se ne va (una volta che hai abbastanza equità nella tua casa che ne possiedi il 20 percento - o perché la tua casa ha aumentato di valore o hai pagato il tuo prestito originale abbastanza in basso nel corso degli anni), ma la maggior parte delle persone ti dice solo di cercare di evitare esso.
Immaginiamo Nicole e Jane, una coppia che vive ad Atlanta. Sono affittuari, ma da un po 'di tempo pensano e risparmiano lentamente per una casa. Non hanno iniziato a cercare sul serio alcun tipo di ricerca - solo poche notti con vino e Zillow - ma sono riusciti a guadagnare $ 18.000 per il loro acconto. Non è molto in dollari immobiliari, ma hanno lavorato duramente per salvarlo. Le case nella zona che vorrebbero acquistare sono circa $ 300.000, quindi un acconto del 20 percento ammonta a $ 60.000. Avranno bisogno di $ 42.000 in più.
Stanno pensando di trasferirsi in un appartamento più economico in un quartiere meno desiderabile di quello in cui vivono adesso. Potrebbero facilmente tagliare il loro affitto di $ 2.000 a metà e sottrarre indolore $ 1.000 al mese, il che significherebbe avrebbero versato un acconto di $ 60.000 in 3,5 anni (stiamo convenientemente ignorando i costi di chiusura per fare un punto qui, ma ecco cosa devi sapere al riguardo).
Tre anni e mezzo. Non male. Ma ciò che Nicole e Jane non stavano aspettando quando si trasferirono nell'appartamento più economico per risparmiare denaro fu che il mercato immobiliare di Atlanta non li avrebbe aspettati. Se avanziamo rapidamente tra tre o quattro anni, c'è il rischio reale che le case da $ 300.000 nel quartiere Nicole e Jane stiano osservando un prezzo da $ 400.000 ora. Il loro obiettivo di acconto - alto come lo era per loro - non è più sufficiente per evitare PMI, e anche se lo sono comprando con più soldi in giù, il loro mutuo mensile è più alto che se avessero comprato la stessa casa per tre anni prima.
Costo della casa: $300,000
Acconto: $18,000
Prestito ipotecario totale: $282,000
Costo della casa: $400,000
Acconto: $60,000
Prestito ipotecario totale: $340,000
Nel frattempo, hanno dato $ 42.000 a un padrone di casa (supponendo che il loro affitto di $ 1.000 non sia aumentato in 3+ anni) che avrebbero potuto usare per pagare un debito ipotecario.
Consentitemi di affermare con fermezza: non sto dicendo che acquistare con meno del 20% in meno sia sempre la cosa giusta da fare. È molto rischioso. Scommettere sull'aumento dei valori di casa è proprio questo: a giocare (basta chiedere a chiunque possieda una casa nel 2008). Devi assolutamente discuterne con un esperto finanziario di fiducia.
Ma c'è una piccola verità nascosta qui per aspiranti acquirenti di case: se il mercato sta superando il tuo capacità di risparmiare denaro, non avrai mai più potere d'acquisto di quello che fai in questo momento, non importa quanto tu calza via.