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L'acquisto di una casa non è un compito da poco. Ci sono grandi decisioni da prendere: stai cercando un chiavi in mano o fissatore-superiore? Il pendolarismo più lungo vale i risparmi? Ci sono anche numeri infiniti da sgretolare: come si confronta un'ipoteca a tasso fisso con un tasso variabile? Quanto pagherai effettivamente in questa casa da $ 200.000? E quando capisci tutto questo, è più che probabile che ti imbatterai in un gergo completamente nuovo da decifrare.
Uno dei termini più comuni che potresti incontrare durante la tua ricerca è quello che viene chiamato "obsolescenza funzionale". Ad esempio, il tuo agente immobiliare potrebbe riferirsi a una casa tutt'altro che perfetta in un ottimo prezzo come "funzionalmente obsoleto". Sai cosa significa funzionale e sai cosa significa obsoleto, ma cosa significa per te, l'acquirente di casa e il potenziale futuro venditore? Qui, tutto ciò che devi sapere, incluso se acquistare una casa funzionalmente obsoleta ha senso per te.
Il termine obsolescenza funzionale ha alcune applicazioni diverse a seconda del settore, ma in immobiliare si riferisce a una perdita di valore della proprietà dovuta a stile, spazio o design particolare caratteristica. Fondamentalmente, le case funzionalmente obsolete hanno troppo o troppo poco di qualcosa rispetto ad altre case nella zona e sul mercato.
Ad esempio, supponiamo che tu stia guardando una vecchia casa con due camere da letto e un bagno in un quartiere pieno di case nuove di zecca con tre camere da letto e due bagni. La casa che stai guardando sarebbe considerata "funzionalmente obsoleta" perché anche se potresti ancora vivere in casa, la maggior parte delle persone non vuole farlo perché possono ottenere una casa di qualità superiore nella zona solo per un piccolo premio. Questo tipo di obsolescenza funzionale è chiamato carenza perché c'è qualche caratteristica o fattore che rende la casa carente rispetto ad altre case vicine.
L'obsolescenza funzionale può funzionare anche al contrario. Una grande casa nuova in un quartiere di piccole case vecchie sarebbe anche considerata funzionalmente obsoleta a causa della sua alta qualità rispetto al resto del quartiere. Questo tipo è chiamato superadequacy (indicato anche come over-miglioramento) poiché i valori di proprietà più bassi nelle vicinanze indicano che le persone non vorranno pagare l'intero prezzo di quanto valgono queste funzionalità.
Oltre alla casa e alla posizione generali, l'obsolescenza funzionale può anche riferirsi a caratteristiche di design individuali. Ad esempio, se un proprietario di casa dipinge tutto il mobile verde oliva o costruisce una piscina nel cortile, è probabile che la maggior parte dei potenziali acquirenti venga disattivata da queste funzionalità, rendendo così la casa funzionalmente obsoleto.
In breve, mentre le case funzionalmente obsolete sono pienamente funzionali, diventano obsolete dal punto di vista economico. Qualcuno dovrà scendere a compromessi al momento dell'acquisto di una casa funzionalmente obsoleta, sia essa l'acquirente tramite carenza (eventuali aggiornamenti dovranno escono di tasca propria) o dal venditore tramite superadeguatezza (spesso dovranno scendere a compromessi sul prezzo di vendita solo per toglierlo dal mercato).
Quando si tratta di valutare una casa funzionalmente obsoleta, c'è un fattore principale da considerare: l'obsolescenza è curabile o incurabile? In altre parole, l'obsolescenza funzionale può essere facilmente risolta?
Obsolescenza incurabile si verifica quando costa di più risolvere il problema, quindi vale la pena in termini di aumento del valore della proprietà. Ad esempio, se una casa è estremamente piccola e obsoleta rispetto al resto del quartiere, allora sarebbe considerata incurabile perché sono necessari pesanti lavori di ristrutturazione per aumentarne il valore (e potrebbero costare di più rispetto ai soldi che riporterebbero quando rivendita).
D'altro canto, obsolescenza curabile succede quando il costo per riparare qualcosa è sia facile che economico. Chiediti: ne vale la pena? Se sono gli armadietti della cucina verde oliva a respingere gli acquirenti, una semplice lattina di vernice bianca risulta essere più che valsa la pena.
Mentre sembra che una casa funzionalmente obsoleta abbia delle complicazioni, ricorda, potrebbe essere nel tuo interesse dargli una seconda occhiata. "Se quella casa con un solo bagno o il layout tutt'altro che ideale è ciò che ti porta nel quartiere dei tuoi sogni senza rompere il budget, allora vale la pena considerare", dice Holly Hughes, un agente immobiliare ad Austin, in Texas. Molte volte, case funzionalmente obsolete rimangono sul mercato più a lungo della media del quartiere, il che significa che l'acquirente è in un ottimo posto per negoziare. Tuttavia, stai lontano da grandi problemi incurabili come case con fondamenta scadenti e altre caratteristiche della vecchia scuola come i sistemi settici.
"Se si tratta di un problema troppo grande, le banche non lo presteranno", aggiunge Hughes.
In altre parole, se una casa altrimenti fantastica è funzionalmente obsoleta, ciò non significa necessariamente che non possa essere la casa dei tuoi sogni. Hai solo un fattore in più da valutare prima di prendere la decisione finale. In bocca al lupo!