Se hai avuto abbastanza del tuo compagno di stanza a mangiare il tuo avanzi da asporto, il tuo padrone di casa assente che fa un'escursione l'affitto anno dopo anno anche se il caldo funziona a malapena, o tua madre chiedendo a che ora - un adulto adulto l'ultima volta che hai controllato - sarai a casa, potresti sognare di acquistare il tuo posto e farlo prima piuttosto che dopo.
Ma come fai a sapere se sei pronto ad acquistare una casa e se è una buona idea? Ci sono vari affitti vs. comprare calcolatrici là fuori (questo, dal New York Times, è probabilmente il migliore) che può dirti se, in generale, acquistare una casa ha più senso finanziario che affittare nella tua zona. Ma nessuno di loro può davvero prendere questa enorme decisione per te.
Ed è una decisione che cambia la vita. Possedere una casa ha storicamente aiutato le famiglie della classe media a costruire ricchezza a lungo termine: il patrimonio netto del proprietario di una casa mediana è sorprendente 90 volte quello del noleggiatore mediano. Allora perché non vorresti saltare a bordo di quel treno il prima possibile?
Aspetta, Tiger. L'acquisto di una casa può facilmente causare il caos finanziario della tua vita. Milioni di famiglie hanno perso la casa per essere precluse durante la Grande Recessione. Cinque milioni i proprietari di case negli Stati Uniti sono ancora sott'acqua per i loro mutui, il che significa che devono più alla banca di quanto valga la loro casa, anche dopo un aumento di cinque anni dei prezzi delle case.
Il fatto è che la proprietà della casa non è tanto un investimento ma un veicolo di risparmio forzato. E nonostante gli spettacoli di casa lanciati su HGTV, non è certamente uno schema per arricchirsi rapidamente. Ecco alcuni modi per valutare se sei davvero pronto ad acquistare e mantenere una casa.
C'è un motivo per cui l'acquisto di una casa è spesso associato a "stabilirsi". Non è necessario essere sposati o anche in una relazione per acquistare una casa, ma aiuta se hai raggiunto un plateau di stabilità nella tua vita. Se hai intenzione di acquistare una casa con un partner, assicurati che la tua relazione sia solida. Se hai ancora voglia di passare un anno a vivere all'estero, magari prima di tutto. E se tu (come la maggior parte di noi) non potevi permetterti un mutuo senza la tua busta paga attuale, valuta equamente la tua probabilità di essere trasferito o licenziato, e se tu potessi facilmente trovare un altro lavoro nella tua zona accadere.
"Non vorrei che nessuno pensasse che dovessi sposarti prima di acquistare una casa", afferma Marie Presti, proprietaria / broker del Gruppo Presti a Newton, Massachusetts. "Se hai una relazione solida, acquistare un immobile può essere fantastico perché imparerai a lavorare insieme alle tue finanze e a prendere decisioni in gruppo. Ma non vuoi davvero acquistare una proprietà con un'altra persona se la tua relazione non è abbastanza stabile, perché è un processo stressante ".
Devi essere pronto a rimanere in casa per 5-7 anni o più. Vendere una casa è follemente costoso: le sole commissioni immobiliari assorbono circa il 5% del prezzo di vendita. E se i carri armati del mercato immobiliare, come è solito fare di tanto in tanto, non vuoi essere costretto a vendere in una crisi, vuoi essere in grado di cavarsela fino al recupero dei prezzi.
Quindi, se vuoi andare via con qualche soldo dopo una vendita, dovresti pianificare di rimanere fermo per un po '- o almeno esserlo fiducioso di poter coprire la maggior parte o la totalità del mutuo affittando la proprietà nel caso in cui dovessi essere costretto a trasferirti prima poi. "Non vuoi acquistare una proprietà se non prevedi di essere lì per 5-7 anni", afferma Presti.
Possedere una casa può comportare anche alcuni cambiamenti nello stile di vita, soprattutto se le case che puoi permetterti richiedono un po 'di lavoro. "Alcuni compratori che conosco amano fare due o tre vacanze all'anno o andare via tutti i fine settimana estate, e non sono ancora pronti a passare molto del loro tempo libero lavorando sulle loro primarie residenza. E se è così, forse non sono pronti per un aggiustatore superiore ", afferma Presti. "Conosco molti nuovi proprietari di case che prendono il tempo e il denaro che avrebbero speso per una vacanza e lo hanno invece inserito nella nuova casa, e questa è una decisione finanziaria intelligente a lungo termine. Ma sei pronto a rinunciare a un anno o due di vacanze? ”
Ricorda che l'inerzia è una forza potente e mentre metti radici: fare amicizia con i vicini, inviare bambini nelle scuole locali, coinvolti nella comunità - potresti trovare più difficile raccogliere e partire in seguito su. Se non riesci a vederti vivere in un posto tra cinque anni, pensa seriamente se comprare è la mossa giusta.
Altrettanto importante, ma forse più facile da misurare, è la tua disponibilità finanziaria. Se riesci a malapena a cavarsela così com'è, un mutuo non aiuterà la tua situazione.
Hai bisogno di contanti e credito: l'acquisto di una casa è costoso e in genere riservato a quelli con un credito migliore della media. Mentre puoi qualificarti per un mutuo con un punteggio di credito fino a 620 - o anche nei 500 con un Prestito FHA - i tassi di interesse più bassi vanno a quelli con un credito eccellente. E un tasso di interesse più basso significa un pagamento mensile inferiore, il che significa più soldi per la tua casa e meno per il tuo prestatore.
"Broker e istituti di credito tireranno tutti e tre i tuoi rapporti di credito e tre dei tuoi punteggi e utilizzeranno il punteggio numerico medio", afferma l'esperto di credito John Ulzheimer. "I migliori tassi di interesse pubblicati sui prestiti ipotecari sono per le persone con punteggi di credito superiori a 760".
Nick Beser, direttore dell'edilizia abitativa e della comunità presso Guidewell Financial Solutions no profit, raccomanda richiedere e rivedere i rapporti di credito Equifax, Experian e TransUnion molto prima di iniziare l'attività a caccia. "Queste sono le informazioni su cui si basa il tuo punteggio di credito, quindi potresti aver bisogno di tempo per contestare possibili imprecisioni", afferma.
Ulzheimer afferma che un modo più economico per ottenere lo stesso risultato è quello di essere prequalificato da un finanziatore. "Tireranno tutti e tre i rapporti e i punteggi e ti informeranno immediatamente se ti qualifichi e a quali tariffe", afferma. La loro citazione sarà condizionata da una sottoscrizione completa, dice - non è lo stesso di essere pre-approvato - ma lo farà darti una comprensione esatta della tua qualità creditizia, ancora più raffinata dell'acquisto o dell'accesso ai tuoi rapporti e punteggi in linea.
Nel frattempo, dovrai anche risparmiare una grande quantità di denaro, abbastanza per coprire un acconto e i costi di chiusura. Mentre gli acquirenti per la prima volta in genere possono trovare opzioni di mutuo a basso acconto, anche il 3,5% di una casa da $ 300.000 è di $ 10.500 - non esattamente il cambiamento chump. Costi di chiusura: le varie commissioni bancarie e le altre spese dovute quando si firma sulla linea tratteggiata, come l'assicurazione del titolo e le commissioni di valutazione - una media di oltre $ 2.000 nel 2016.
UN Miglioramento di 100 punti nel tuo punteggio di credito puoi risparmiare $ 150 al mese con un mutuo di $ 200.000 e quasi $ 60.000 in pagamenti di interessi a vita. Se riesci a ripagare un po 'di debito rotativo (saldi delle carte di credito) ed effettuare pagamenti puntuali e costanti per un altro anno, hai una buona possibilità di migliorare drasticamente il tuo punteggio di credito.
Nel frattempo, accumulare più denaro per un acconto può aiutarti a qualificarti per una tariffa migliore ed evitare di pagare costosa assicurazione ipotecaria privata (PMI), che i prestatori in genere richiedono su un'ipoteca con meno del 20% in meno. E poiché dovrai finanziare meno del prezzo complessivo di acquisto, il pagamento del tuo mutuo sarà più gestibile e sprecherai meno sugli interessi per tutta la durata del prestito.
Hai ancora bisogno di soldi rimasti. L'acquisto di una casa è costoso, ma così ne possiede uno, anno dopo anno dopo anno. Gli scaldabagni si rompono, i passi carrai devono essere rifatti, le pareti hanno bisogno di nuovi strati di vernice. Ad un certo punto, con un piccolo avvertimento, potresti dover sostituire il tetto per un importo di $ 10.000 o più. Hai bisogno di un cuscino in contanti per coprire queste cose.
Se il tuo acconto è in realtà il tuo fondo di emergenza o stai sottoscrivendo il più grande mutuo per cui puoi beneficiare, rischi di allungarti troppo. "Assicurati di avere i mezzi finanziari non solo per acquistare la tua casa, ma anche per restarci", ha dichiarato Jorge Colon, direttore del programma di I mentori degli acquirenti di case, un programma della società no profit Allston-Brighton Community Development Corp. a Boston.
Sarah Korval, che l'anno scorso con suo marito Scott Wisnaskas ha acquistato una casa a Boston, ha citato la fatica dell'affittuario come uno dei motivi per cui ha deciso di acquistare. "Avevamo alcune delle sfide che ti aspetti di trovare in affitto: piccoli appartamenti, alloggi vicini con i vicini e luoghi esauriti da sotto di noi", afferma. Inoltre, la loro famiglia pelosa - due cani e due gatti - limitava le opzioni di noleggio ogni volta che era tempo di trasferirsi.
Ma ci sono voluti alcuni anni prima che fossero veramente pronti per l'acquisto. "Avevamo parlato di acquisti per un po 'di tempo, ma sapevamo piuttosto di voler rimanere nella zona di Boston di diramare verso la periferia - e questo ha richiesto un risparmio di molto più denaro per un acconto ", lei dice.
Korval afferma di aver iniziato a risparmiare nel 2010 in previsione di "un giorno" per l'acquisto di una casa, e poi ha iniziato a visitare le case aperte verso l'inizio del 2015. "All'inizio c'era qualcosa di diverso da fare la domenica, e non c'era alcuna pressione per trovare un posto perché non potevamo fare un'offerta comunque", ha detto.
Lungo la strada, soprattutto quando i prezzi delle case a Boston raggiunsero nuove vette, ebbero dubbi. "Nel corso degli anni, abbiamo riconsiderato alcune volte, chiedendoci se valeva la pena comprare", ha detto. “[Ma] all'inizio del 2016, eravamo stufi della nostra attuale situazione di vita e sembrava il momento giusto per prendere sul serio gli acquisti. Ho pedinato Zillow e Trulia come se fosse il mio lavoro quotidiano. "
Se sei stufo allo stesso modo ma ti senti un po 'impreparato, un modo per prepararti è seguire un corso per acquirenti di case per la prima volta. In genere offerto da organizzazioni abitative a prezzi accessibili o gruppi no profit, una buona classe di acquisto di case ti guiderà attraverso le varie fasi del processo di acquisto di case nel tuo dichiarare e presentarti i dramatis personae con cui lavorerai (tra cui un agente immobiliare, ispettore di casa, prestatore di mutui, agente assicurativo e immobiliare avvocato).
In cambio di circa cento dollari e quattro settimane della nostra vita, io e mia moglie abbiamo imparato tutto ciò che potevamo ho mai desiderato conoscere la proprietà della casa in una tale classe, incluso il fatto che NON avevamo AFFARI acquistare una casa al tempo. (Quando devi attendere che la busta paga venga cancellata prima di poter fare un'offerta su una casa, perché riesci a malapena a coprire il deposito in buona fede - per non parlare di un acconto o dei costi di chiusura - non sei pronto per acquistare una casa. Quindi abbiamo fatto un giro di lavoro per un altro anno e abbiamo aumentato il nostro risparmio.
Ciò significa raccogliere recenti stipendi, dichiarazioni dei redditi, dichiarazioni di prestiti auto e per studenti, fatture di carte di credito e informazioni bancarie e ottenere la pre-approvazione da parte di un finanziatore. Un agente di prestito non può dirti se sei emotivamente pronto ad acquistare una casa, ma non avrà problemi a dirti se non sei pronto finanziariamente.
“Una delle cose che diciamo alle persone è che dovrebbero avere una preapprovation a portata di mano. Questa è una delle cose più importanti quando guardano le proprietà ", ha detto Colon. "Ciò dimostra al venditore che sono seri riguardo all'acquisto e hanno i mezzi per farlo."
Perché mentre potresti finalmente sentirti pronto ad acquistare una casa, un venditore non si limiterà a crederci.
