Prima una buona notizia: in realtà è possibile acquistare un appartamento a Manhattan per meno di $ 300.000 circa. (Sì, un vero appartamento, non un armadio! E sì, acquista da possedere, non in affitto!) Ogni tanto, un'unità cooperativa di Housing Development Fund Corporation (HDFC) arriva sul mercato, offrendo un'opzione rara e conveniente per i potenziali acquirenti di case.
Ma le notizie scoraggianti? Non solo sono piuttosto rari, questi affari immobiliari sono anche un po 'cattivi-22: per acquistarne uno, devi avere uno stipendio annuale al di sotto di una certa soglia, ma devi anche avere a portata di mano significativi contanti per gli acconti (e in alcuni casi, per l'intero prezzo di acquisto). Ciò limita in modo significativo il pool di cacciatori di case che possono effettivamente acquistare questo tipo di cooperativa. In rari casi, le persone risparmiano. Molte volte, però, sono le persone (pensa ai neolaureati) con uno stipendio modesto che entrano in eredità o ottenere un sostegno finanziario dalle loro famiglie o pensionati senza reddito mensile ma con un sacco di soldi nelle riserve. Sospiro.
Le cooperative HDFC di New York City sono emerse negli anni '70 quando, durante una crisi economica, i proprietari terrieri iniziarono ad abbandonare i loro edifici. Gli edifici sono stati consegnati ai residenti per la gestione. È iniziato come un esperimento, ma da allora si è evoluto in un modo di nicchia per i newyorkesi a basso e medio reddito di acquistare case.
Le unità sono in genere ben al di sotto del valore di mercato, il che significa che il tuo mutuo costerà meno del noleggio di un'unità di dimensioni simili, spiega Eugene Gamble, un investitore immobiliare e un partner senior con Whisperers di proprietà, una società di investimenti e sviluppo immobiliare.
Oltre ad essere a un prezzo più conveniente, le cooperative HDFC sono spesso luoghi con un forte senso di comunità, afferma Molly Franklin, un agente immobiliare con CitiHabitats Realty.
La prima cosa che gli acquirenti devono sapere è se si qualificano per il limite di reddito dell'edificio e devono essere in grado di mostrare quei numeri su dichiarazioni fiscali per due anni, afferma Franklin. Non esiste un limite di reddito universale e le formule per determinare i massimali di reddito variano in base alle cooperative. Hauseit, una società "in vendita dal proprietario" a New York, ha messo insieme a guida campione per il calcolo delle linee guida relative al reddito massimo. Puoi anche dare un'occhiata a applicazione di esempio, che in genere richiede informazioni sul conto bancario, riferimenti personali e una spiegazione del motivo per cui si desidera abitare nell'edificio.
Lucas Callejas, un agente immobiliare con Triplemint immobiliare a New York, afferma che per gli acquirenti è importante considerare se hanno in programma bonus o aumenti in arrivo. In tal caso, potrebbe valere la pena chiedere alla tua azienda di ritardare quelli se sei vicino al limite di reddito.
"Alcuni edifici, a seconda del programma, non consentiranno un dollaro oltre il limite", spiega. Altri possono avere un po 'di spazio di manovra con una piccola quantità di flessibilità.
Negli edifici a capitalizzazione più bassa, pensionati con finanziari forti ma a basso reddito, nonché acquisti di regali per i bambini adulti domina il gioco, spiega Franklin, perché molti di questi acquisti sono in contanti offerte.
“Molte [unità] vanno a persone che possono avere genitori o nonni con importanti risorse in denaro o persone che ha lasciato posti di lavoro ben pagati e ora lavora in settori in cui sta guadagnando meno, ma lo trova più gratificante ”, Franklin dice.
"Le persone si innervosiscono per il fatto che l'edificio ti chiederà di non guadagnare mai più del limite di reddito dopo l'acquisto", afferma. "L'edificio non monitorerà il tuo reddito per sempre e il contratto di locazione proprietario non ti verrà strappato di mano se otterrai una grande promozione un anno dopo l'acquisto."
Un altro punto appiccicoso: gli acquirenti devono scoprire se l'edificio è stato approvato per i mutui, afferma Franklin. "Alcuni edifici non sono in ottima salute finanziaria, quindi è improbabile che le banche prestino denaro", sottolinea.
In genere, gli HDFC richiedono un acconto del 10% piuttosto basso, spiega Debra Bechtel, professore alla Brooklyn Law School che insegna in una clinica focalizzata sull'HDFC; ma alcuni quartieri più "caldi" richiedono tutto il denaro.
Gli acquirenti non dovrebbero aspettarsi di guadagnare molto con un HDFC. Sì, anche se puoi acquistare un reddito maggiore una volta acquistato l'appartamento, è probabile che il prossimo acquirente residente debba guadagnare con la capitalizzazione al momento dell'acquisto. Tutto dipende però dalle regole del tuo edificio.
"Il prezzo di rivendita non è limitato, ma capire che la capitalizzazione del reddito determinerà quanto potresti essere in grado di ottenere sulla tua rivendita è molto importante per la gestione delle aspettative", afferma Franklin.
Inoltre, le tasse di capovolgimento (o le commissioni di trasferimento pagate all'edificio per mantenere le riserve quando vendi) sono generalmente elevate per evitare schemi di arricchimento rapido.
“Mi assicuro sempre che i miei acquirenti sappiano che questa è davvero un'opzione adatta solo per chi usa l'appartamento come la loro residenza principale come HDFC non consente alle persone che acquistano per il pied-à-terre e hanno rigide politiche di sublet ", spiega Luogo Shelly, un agente Triplemint.
Molti HDFC richiedono costosi lavori di ristrutturazione per portarli a standard di vita ragionevoli e quindi è possibile che le tue spese vive siano più alte di molte alternative chiavi in mano, spiega Gamble.
Le unità HDFC sono progettate per le persone nelle fasce di reddito medio-basse e, come tali, generalmente hanno bassi costi di manutenzione, Sussurri di proprietà'Dice Gamble. Tuttavia, queste commissioni hanno un costo: basse spese di manutenzione significano meno risorse liquide che l'edificio ha per le riparazioni, e quindi l'edificio potrebbe essere soggetto a problemi di sicurezza o manutenzione.
E mentre questo è vero per alcuni edifici, c'è una sorta di rinascita in corso con gli HDFC di Manhattan. Un afflusso di recenti vendite HDFC significa che gli edifici hanno più nelle loro casse; molti stanno ottenendo gli aggiornamenti necessari e si stanno aprendo ai finanziamenti, dice Franklin.