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Stai pensando di acquistare una casa? Se non hai familiarità con il funzionamento dei mutui e degli acconti, e con quanti tipi diversi esistono, potresti perdere la scelta di uno che funziona perfettamente per te. Ecco una ripartizione di 11 diversi tipi di mutui, dai più comuni ai più rari, e una carrellata sul funzionamento degli acconti.
UN acconto su una casa è la somma iniziale che paghi per la casa che stai acquistando, calcolata come percentuale del costo totale della proprietà. L'acconto va al venditore della casa e quando si stipula un mutuo, il creditore paga il resto del costo della proprietà, che si ripaga al prestatore nel corso di molti anni, con gli interessi. Il motivo per cui sei tenuto a versare un acconto per la maggior parte dei mutui e prestiti tradizionali? Se non riesci a pagare il mutuo e la tua casa viene preclusa, perdi l'acconto, in sostanza, è un incentivo assicurarti di effettuare i pagamenti mensili.
In genere sentirai che un solido acconto è pari al 20 percento del prezzo di acquisto, che è il più comunemente importo raccomandato, il che significa che finiresti per pagare l'altro 80 percento del prestito tramite l'ipoteca, oltre a interesse. Tuttavia, non tutti i prestiti richiedono un acconto del 20 percento. Ma pagare meno del 20 percento in genere richiede di pagare un'assicurazione ipotecaria (aggiungendo al pagamento mensile) o di pagare di più in altri modi rotondi. L'acconto minimo assoluto che puoi effettuare è di solito del 3 percento.
Assicurazione ipotecaria è un costo aggiuntivo che i mutuatari pagano insieme ai loro pagamenti mensili (o durante la chiusura), che riduce il rischio per il creditore e consente ai mutuatari di beneficiare di prestiti, anche se in genere no. Probabilmente avrai bisogno di un'assicurazione ipotecaria se paghi meno del 20 percento, ma dipende anche dal tipo di prestito che prendi.
Mentre ci sono molti diversi tipi di mutui per molte persone diverse con esigenze diverse, i due principali tipi di mutui sono prestiti a tasso fisso e tasso variabile — la maggior parte degli altri prestiti sarà l'uno o l'altro, anche con i loro altri criteri e restrizioni.
Come funziona:Ipoteche a tasso fisso (FRM) ottengono il loro nome perché il loro tasso di interesse non cambia per la durata del prestito (quindi i pagamenti mensili sono sempre gli stessi). Sono il tipo più comune di mutuo perché sono prevedibili, ma presentano alcuni svantaggi, vale a dire, se si è d'accordo alla tua ipoteca mentre i tassi di interesse sono aumentati, ma diminuiscono dopo aver bloccato il tasso, sei bloccato a pagare il più alto interesse. Puoi ottenere un FRM di 15 o 30 anni, di cui 30 è il più comune.
Come funziona: A differenza degli FRM, e come suggerisce il nome,mutui a tasso variabile (ARM) vieni con un basso tasso di interesse introduttivo (che è temporaneamente fissato da 2 a 5 anni) e non ti blocca a un tasso di interesse fisso per la durata del prestito. Una volta che il periodo del tasso di interesse introduttivo è aumentato, l'interesse aumenterà o diminuirà a seconda di quali siano i tassi di interesse medi al momento. Gli ARM lavorano meglio per le persone che non possono permettersi tassi di interesse più elevati in entrata o che non sono sicuri per quanto tempo intendono rimanere nella loro casa. Alcuni ARM prevedono anche una penalità di pagamento anticipato, il che significa che non è possibile pagarlo in anticipo per un certo periodo di tempo e il rifinanziamento o la vendita durante tale periodo ti costerà.
Se si qualificano per uno dei prestiti alternativi di seguito, può rendere i sogni del proprietario di casa ancora più una realtà.
Come funziona: Prestiti della Federal Housing Administration (FHA) sono prestiti ipotecari assicurati dal governo che funzionano meglio per le persone che cercano di acquistare una casa senza enormi risparmi o per coloro che non hanno un credito perfetto. I prestiti di solito sono fissi, non sono molto flessibili e la maggior parte sono limitati a circa $ 400.000. I vantaggi? I prestiti FHA hanno acconti molto più bassi (in genere il 3,5 percento) rispetto ai prestiti tradizionali, ma perché l'FHA non lo è in realtà il creditore - solo il finanziatore o l'assicuratore - dovrai pagare un'assicurazione ipotecaria oltre ai pagamenti mensili e interesse.
Come funziona: I prestiti per i Veterans Affairs (VA) sono prestiti speciali appoggiati dal governo progettati per aiutare i veterani a comprare case. Per qualificarti, devi avere un Certificato di Idoneità (per dimostrare che hai scontato un determinato periodo di tempo, di solito 90 o 181 giorni) e credito e reddito adeguati. I prestiti VA generalmente consentono di rinunciare completamente a un acconto.
Come funziona:Mutui USDA sono un altro tipo di prestito sostenuto dal governo che aiuta le persone con un reddito basso e moderato a comprare case. Sono ammissibili quelli con reddito basso o molto basso (tra il 50 e l'80 percento o il 50 percento in meno del reddito medio dell'area) per i prestiti diretti, mentre quelli con un reddito moderato (fino al 115% del reddito medio dell'area) possono beneficiare di garanzie prestiti. Con questi prestiti, i costi di chiusura potrebbero essere coperti e potrebbe anche non essere necessario pagare un acconto.
Come funziona: Se stai cercando di acquistare una casa a risparmio energetico, o rimodellare una casa per essere a risparmio energetico, potresti essere in grado di ottenere un mutuo ad alta efficienza energetica che ti offre incentivi finanziari per diventare green. La tua casa dovrebbe essere ispezionata da esperti di energia per qualificarsi, ma se lo fai, ce ne sono alcuni vantaggi: il valore della tua casa sarebbe aumentato se tu dovessi venderlo e potresti persino ottenere detrazioni fiscali da esso. È inoltre possibile qualificarsi per prestiti più grandi.
Come funziona: Con i prestiti solo per interessi, gli acquirenti di case effettueranno pagamenti verso l'interesse (non il saldo principale) per un periodo prestabilito, che di solito va dai 5 ai 7 anni. Dopo che il termine è scaduto, i mutuatari possono effettuare un pagamento forfettario, iniziare a pagare verso il saldo principale o rifinanziare la propria casa. Questo tipo di prestito funziona bene se prevedi di vendere la tua casa dopo alcuni anni (dopo che il termine è scaduto). Uno dei pro di questo tipo di mutuo - durante il periodo di solo interesse, tutti i tuoi pagamenti lo sono tassa deducibile.
Come funziona: Mutui azionari in crescita lavorare per i mutuatari che non possono permettersi o beneficiare di un mutuo per la casa tradizionale. Con un mutuo azionario in crescita, i pagamenti mensili iniziano in piccolo e aumentano gradualmente nel tempo. I mutui azionari in crescita sono totalmente ammortizzanti, il che significa che i pagamenti mensili coprono tutti gli interessi del mese e una parte del saldo principale. Con questo tipo di prestito, alla fine paghi meno interessi e puoi abbreviare la durata del tuo mutuo a tasso fisso.
Come funziona:Prestiti di pagamento graduati sono simili ai mutui azionari in crescita in quanto i pagamenti mensili aumentano gradualmente ogni mese, ma sono diversi che non stanno ammortizzando, quindi non paghi tutti gli interessi e tutto ciò che resta viene aggiunto al tuo capitale equilibrio.
Come funziona:Ipoteche di pagamento in mongolfiera sono meno comuni e capirai perché non appena sentirai come funzionano, è simile a un mutuo solo interesse, in quanto i pagamenti mensili vanno al pagamento degli interessi (anche se a volte un piccolo importo andrà al saldo principale) fino al prestito matura. Una volta maturato il prestito, è necessario pagare il resto del saldo. Ciò significa che i pagamenti iniziali sono bassi e gestibili, ma alla fine sarai colpito con una grossa somma pagare, quindi dovrai concentrarti sul risparmio per il pagamento alla fine mentre effettui il mensile pagamenti.
Come funziona: Se hai già un'ipoteca su una casa ma vuoi acquistarne un'altra prima di venderla (ad esempio, se vivi in una casa, vuoi trasferirti in un'altra casa e poi vendi il primo) a prestito ponte può aiutarti a finanziarlo. Si chiamano prestiti ponte perché "colmano il divario" tra il tuo vecchio mutuo e quello nuovo. I prestiti Bridge sono a breve termine e temporanei, per non dire rari e difficili da qualificare. I mutuatari con prestiti ponte dovrebbero pagare, quindi ottenere una nuova ipoteca per la nuova casa e potrebbero finire per pagare un extra in costi di chiusura.
