Quando io e mio marito - aspiranti padroni di casa che siamo - scoprimmo che potevamo ottenere un prestito FHA per coprire l'acquisto di un duplex, triplex o fourplex, pensavamo di aver capito tutto. Ma dopo quattro mesi e una dozzina di offerte, stavamo ancora scoprendo sorprese a destra e a sinistra. Ecco cosa vorremmo aver saputo prima di navigare nella nostra ricerca domestica multi-famiglia meno informata e ad alto rischio.
Leggi le leggi del proprietario / inquilino nella tua zona prima di intraprendere questo viaggio! Ogni stato e città ha le proprie peculiarità e potresti scoprire che è meglio essere nella città corretta o in un certo sobborgo. Ad esempio, la città di Los Angeles ha leggi di controllo degli affitti molto rigide, ma le città adiacenti di Beverly Hills, Culver City, Glendale e Pasadena danno più diritti ai proprietari. Quando speri di vivere tu stesso in una delle unità, se tale unità non è vacante al momento vendita è importante sapere quali sono i tuoi diritti di proprietario e quali sono i diritti degli inquilini siamo. Nella maggior parte dei casi il loro contratto di locazione continua dopo la vendita e, se si desidera occupare un'unità, è necessario seguire alcune procedure che potrebbero richiedere fino a 90 giorni, anche se il prestito potrebbe richiedere un'occupazione entro 60 giorni. Abbiamo dovuto passare una proprietà che amavamo davvero perché non potevamo occupare legalmente l'unità che ci piaceva di più. Nella maggior parte dei settori un proprietario abitato ha più diritti di un assente, ma c'è ancora molto da imparare.
Esistono due mercati immobiliari: uno per gli occupanti proprietari e uno per i proprietari assenti o gli investitori. Una coppia che fa acquisti per una casa unifamiliare può vedere un duplex che gli piace e parlarsi in modo da avere uno spazio ufficio o un posto per genitori anziani. Ma il mercato di un fourplex, ad esempio, presenta quasi esclusivamente un diverso tipo di acquirente: un investitore che non ha bisogno di immaginarsi di trasformare l'edificio in una casa.
A causa di questa dicotomia del mercato plurifamiliare, mentre gli elenchi duplex sembrano più simili agli elenchi di case unifamiliari (con molte immagini, spazi puliti e molte informazioni per farti eccitare), le inserzioni rivolte agli investitori sono spesso abbastanza sparse. Spesso includeranno non più di una singola foto (estratta da Google Street View non meno) e la descrizione più breve. Non fare errori: Questo è dove vivono le offerte. Nel mercato degli investitori il ROI (ritorno sull'investimento) è il re e le emozioni non incidono sul prezzo.
Siamo caduti nella trappola del processo decisionale emotivo dopo aver deciso di acquistare un triplex in un grande quartiere. La nostra offerta è stata accettata, solo per scoprire che la nostra banca (attraverso la quale siamo stati pre-approvati) non avrebbe finanziato l'acquisto. Perchè no? Stavamo usando un prestito FHA, che richiedeva potenziali triplex o fourplex per autosostenersi dal primo giorno. Ciò significa che l'affitto ricevuto dalle unità in affitto più il valore di mercato della nostra unità ha dovuto coprire l'ipoteca con solo un po 'di spazio per la vacanza occasionale. È stato uno shock per il sistema rendersi conto che anche se potessimo convincerci a sprofondare più denaro in una proprietà che amavamo, il resto del mondo semplicemente non l'avrebbe visto allo stesso modo. Il modo in cui lo vedono, se si è inadempienti sul proprio prestito, saranno i proprietari della proprietà e vorranno assicurarsi di non perdere denaro, due volte, tecnicamente, se ciò dovesse accadere.
Gli inquilini hanno il diritto al godimento tranquillo del loro spazio, anche se è in vendita. Tra unità occupate e proprietari assenti, sarai fortunato a vedere una sola unità di persona prima di fare un'offerta. Abituati all'idea di fare offerte sapendo che una volta che vedi dentro di te molto bene potresti tirarle. Anche il venditore lo sa e ti darà il tempo di dare un'occhiata (oltre a ricevere ispezioni, proprio come qualsiasi altra proprietà) prima di richiedere denaro serio.
Perché lasciar andare una buona cosa, giusto? La maggior parte delle proprietà che abbiamo visto erano sul mercato perché i finanziari non funzionavano più per il proprietario. La situazione più comune era un padrone di casa che non aumentava l'affitto per diversi anni consecutivi, alla fine scoprendolo se stessi senza il flusso di cassa per tenere il passo con le riparazioni, e gli inquilini che vogliono aggrapparsi a un buon affare non importa che cosa. Preparati a gestire la manutenzione differita, gli inquilini che pagano molto al di sotto degli affitti di mercato o entrambi, e adegua il prezzo della tua offerta di conseguenza.