Sia che tu stia acquistando una casa o vendendone una, dovrai affrontare qualcosa verso la fine del tuo viaggio noto come la chiusura. In breve: è un processo lungo con una raffica di documenti legali che devono essere firmati prima di entrare.
Solo perché sei arrivato alla fase conclusiva della vendita, tuttavia, non significa che sei libero a casa. In anticipo, trova alcune delle cose che possono portare alla tua chiusura, e all'acquisto o alla vendita della tua casa, a una brusca frenata.
Gli acquirenti spesso chiedono ai venditori di apportare alcune modifiche a una proprietà, come le riparazioni, prima di concludere l'affare. Dì "proprio prima della chiusura, l'acquirente ha una soluzione finale e vedono che quelle riparazioni non sono state eseguite o sono state eseguite in modo errato", osserva Somerville, N.J., avvocato Rajeh A. Saadeh. "Pertanto, l'acquirente potrebbe non voler procedere con l'affare fino a quando tali problemi non saranno risolti."
Spiega che una volta che i mobili, i tappeti e altri oggetti del venditore sono stati rimossi da una casa, un acquirente potrebbe notare nuove aree che necessitano di riparazioni. È importante che gli acquirenti abbiano un'idea completa di come sia la casa vuota e di concordare con il venditore i termini delle riparazioni prima di avvicinarsi al periodo di chiusura.
Se c'è una guerra di offerte, o un acquirente sente di dover fare qualcosa per distinguersi, potrebbe pagare più del prezzo richiesto. Ma se l'acquirente ha bisogno di un prestito per la casa, il creditore vorrà fare una valutazione, secondo Kerry Adams, agente immobiliare presso ilGruppo Blumel Adams Compass Real Estate in Alexandria, Va. "Se la proprietà non valuta il prezzo di vendita, la banca presterà solo in base al valore stimato", spiega.
Cosa significa questo per l'acquirente? "Un acquirente che non è protetto con una contingenza di valutazione dovrà compensare tale differenza in contanti". E se l'acquirente non ha quel tipo di denaro in giro? Adams dice che potrebbero essere in default. "Gli acquirenti devono sapere prima di scrivere un'offerta se esiste il rischio di un problema di valutazione e quali le ramificazioni sono. " Ecco perché è una buona idea utilizzare un agente acquirente esperto che capisca processo di valutazione.
Alcuni acquirenti stanno anche cercando di vendere le loro case attuali mentre stanno cercando nuove case da acquistare. In effetti, spesso hanno bisogno dei soldi dalla vendita della loro casa per effettuare un acconto sulla nuova casa. "Un venditore che accetta un contratto subordinato alla vendita della casa esistente di un acquirente può portare alla conclusione dell'affare", afferma Jeremy Browne, vicepresidente senior della TTR Sotheby's International Realty di Arlington, in Virginia.
In effetti, afferma che i venditori che accettano questa eventualità hanno perso il controllo dell'accordo, poiché ora dipende dall'altra chiusura della casa. "Ogni transazione ha i suoi problemi e blocchi unici, e se sorgono problemi insormontabili per l'acquirente transazione sulla casa corrente, il venditore è lasciato praticamente impotente tranne che per liberare l'acquirente dal contrarre."
Anche se la casa che l'acquirente sta vendendo è sotto contratto, potrebbe succedere qualcosa quello chiudendo, creando un effetto a catena.
Probabilmente sai che un privilegio su una proprietà può impedire ai proprietari di case di vendere la loro casa. “Tuttavia, una delle cose più recenti che ho visto è stato un privilegio registrato sulla proprietà mentre la proprietà era in deposito ”, dice Jennifer Okhovat, un agente immobiliare con Compass a Los Angeles.
"Di solito, proviamo a estrarre il titolo non appena si apre l'impegno e persino a rivedere le relazioni preliminari sul titolo prima di elencare una casa." Quindi, cosa ha causato questo particolare incidente? Okhovat afferma che qualcuno ha messo un privilegio sulla proprietà del venditore e che il venditore, che era residente fuori dallo stato, non era a conoscenza del privilegio. Le due opzioni del venditore erano di risolvere il vincolo o di pagare il vincolo dai proventi in deposito a garanzia. “Alla fine, ha deciso di pagarlo tramite l'impegno; tuttavia, se non lo fosse, la vendita si sarebbe arrestata in modo brusco. "
Se stai acquistando una nuova casa, sembra naturale che tu voglia nuovi mobili e arredi. Tuttavia, è necessario lazare le spese fino a quando non si firma sulla linea tratteggiata.
Secondo Eve Henry, un agente immobiliare a Prosper, in Texas, quegli acquisti sono la ragione più grande e più comune per fermare una chiusura.
"Molte volte gli acquirenti saranno pre-approvati, si contrarranno, quindi decideranno di acquistare nuovi mobili per la casa o una lavatrice e asciugatrice o un tosaerba", afferma. Non importa se paghi in contanti o no. "Anche se aprono una carta di credito, ad esempio presso l'Home Depot, viene comunque visualizzato come" credito potenziale ". E il tuo prestito può essere rifiutato il giorno della chiusura. "Ho visto molti acquirenti rovinare tutto il loro impegno perché sono usciti e hanno comprato un frigorifero il giorno prima della chiusura", afferma Henry.
In passato, gli acquirenti potevano cambiare lavoro durante l'impegno, se si stavano trasferendo in un lavoro nello stesso campo. Tuttavia, Henry afferma che molte cose sono cambiate. "Molte persone lasciano un lavoro o cambiano lavoro - anche per un lavoro più remunerativo - durante l'impegno, il che ferma tutto". E il coronavirus ha cambiato radicalmente il processo. “Grazie al virus, l'occupazione è ora verificata e ora prima di chiudere. " E se ci sono stati cambiamenti nella storia del lavoro, dice che tutto si ferma e che sarà necessario ricominciare completamente con la sottoscrizione.
