Il mio migliore amico stava recentemente cercando di acquistare un condominio nelle montagne a ovest di Denver. Mentre stavamo cenando insieme, il suo agente immobiliare l'ha chiamata per stabilire una strategia su come vincere un'offerta non solo in un mercato di acquirenti competitivo, ma anche in un luogo ipercompetitivo. (L'aria frizzante di montagna è un'ambita comodità durante una pandemia, e gli acquirenti di contanti lo sanno.)
Il suo agente immobiliare ha suggerito una clausola di escalation, che consente agli acquirenti di pagare una certa somma di denaro al di sopra dell'offerta più alta che il venditore riceve. Queste clausole possono - e dovrebbero - avere un limite in modo da non finire per concludere un accordo che non ti puoi permettere.
Quindi, eccoci lì, a mangiare ravioli di zucca e sentirci come concorrenti in un gioco. Dovrebbe superare di $ 1.000 l'offerta più alta? Hmm, altri acquirenti potrebbero pensare lo stesso numero tondo. Che ne dici di qualcosa di oscuro come $ 1.777? Ha deciso di inserire una clausola di escalation che era di $ 2.500 oltre l'offerta più alta fino a $ 325.000 su un condominio che era quotato a $ 310.000. Alla fine, la sua offerta è stata accettata.
"Metto spesso a confronto le clausole di escalation con le regole di eBay: rischiano di mostrare un po 'la tua mano e danno agli agenti di annunci l'opportunità di' pescare ' si offrono di provare a fare offerte più alte agli altri, ma in alcuni casi consentono anche agli acquirenti di ottenere i risultati migliori e finali, mitigando il rischio di pagare più del dovuto " dice Kate Ziegler, un agente immobiliare con Arborview Realty a Boston e con Coldwell Banker Lifestyles a New London, N.H., che ha utilizzato le clausole per aiutare i suoi clienti a vincere le offerte.
Le clausole di escalation potrebbero avere senso per gli acquirenti che non vogliono rischiare problemi di valutazione facendo un'offerta eccessiva, afferma Ziegler, che offre una lezione gratuita per gli acquirenti alle prime armi. (Questo perché se una casa non valuta il prezzo di vendita, un accordo potrebbe essere deragliato.) Per il suo acquirente clienti, Ziegler consiglia clausole di escalation nei casi in cui il mercato potrebbe saltare avanti rispetto ai recenti comparabili i saldi.
"Ci permette di competere, assicurandoci al contempo di poter sostenere il prezzo di acquisto vincente, con offerte concorrenti verificate in mano, se c'è qualche preoccupazione con la valutazione del prestatore", dice.
Le clausole di escalation possono anche tornare utili nei mercati caldi in cui le case ricevono più proiezioni una volta che arrivano sul mercato, ottengono offerte a prezzo pieno e sono fuori mercato entro una settimana, afferma Andre Holloman, un agente immobiliare con Keller Williams Realty a Conn. In più situazioni di offerta, una clausola di escalation, afferma Holloman, dovrebbe essere utilizzata insieme a condizioni contrattuali favorevoli. I termini variano a seconda del mercato e del venditore, ma questo potrebbe includere qualcosa come un leaseback ai venditori che hanno bisogno di più tempo per trasferirsi.
Una clausola di escalation è consigliata solo se hai un po 'di margine di manovra con il tuo budget. Gli acquirenti non dovrebbero utilizzarne uno se hanno già esaurito il loro budget, avverte Ziegler.
"Dai un'occhiata da vicino al tuo vero massimo e mantieni quel numero", dice.
Jeff Tucker, economista senior di Zillow dice che per evitare di superare il budget, dovresti acquistare case che sono al di sotto del tuo prezzo massimo in modo che la tua offerta di escalation rimanga entro il tuo budget. Ad esempio, guarda solo a casa elencato circa dal 5 al 10 percento al di sotto del prezzo massimo del tuo budget.
"Con più case che vendono al di sopra del prezzo di listino quest'anno, potresti essere superato ogni volta se stai solo proponendo un'offerta su case già al tuo prezzo massimo", dice Tucker.
Ovviamente, vorrai assicurarti che la tua clausola di escalation abbia un limite in modo da non metterti troppo in testa. Il motivo per cui gli esperti immobiliari sollecitano cautela quando si utilizzano queste clausole è perché possono diventare oscure.
"Sebbene le clausole di escalation siano valide in teoria, possono portare a situazioni complicate e ambiguità impreviste", afferma Joe Dickerson, un agente immobiliare nella San Francisco Bay Area.
Fornisce questo scenario: diciamo che qualcuno offre $ 400.000 per una casa su cui hai gli occhi puntati. Offri $ 450.000 o $ 1.000 rispetto a qualsiasi altra offerta concorrente. Significa che la tua offerta è di $ 450.000? O la tua offerta è di $ 401.000?
"Questa situazione ipotetica include solo due offerte", afferma Dickerson. "Immagina una situazione con più offerte e più clausole di escalation. Potrebbe diventare disordinato, velocemente. "
Dickerson non è del tutto contrario alle clausole di escalation. Dice che lui e sua moglie hanno utilizzato una clausola di escalation diversi anni fa che ha funzionato a loro favore. C'era solo un'altra offerta sul tavolo e il prezzo di acquisto e le condizioni erano abbastanza simili.
Ma dice quando si utilizza una clausola di escalation, assicurarsi di richiedere la prova dell'offerta successiva più alta o migliore.
Tazz Weatherly, un agente immobiliare e proprietario di brokeraggio di Real Estate con Tazz a Boise, Idaho, suggerisce anche di utilizzare verbosità che assicura che il venditore o l'agente di quotazione non rivelerà il prezzo dell'offerta ai concorrenti offerte.