Trovare una casa in questo mercato immobiliare surriscaldato è già abbastanza difficile per gli acquirenti alle prime armi. Ma poiché le banche inaspriscono le loro regole di prestito, l'aspetto finanziario dell'acquisto di una casa presenta un'altra serie di sfide. Tra loro? Più istituti di credito vogliono vedere che hai una pila di risparmi che ti rimangono anche dopo sborsate un acconto e pagate le spese di chiusura.
È sempre stato comune per i mutuatari ipotecari jumbo essere tenuti a dimostrare ai prestatori di avere riserve sufficienti in attività liquide, spiega Melissa Cohn, banchiere esecutivo di ipoteca presso William Raveis Mortgage. (Una rapida spiegazione: i prestiti jumbo, indicati anche come prestiti non conformi, sono mutui che finanziano case che sono troppo costose per qualificarsi per i prestiti conformi. L'Agenzia federale per il finanziamento degli alloggi stabilisce questi standard - il massimo per un prestito conforme nel 2021 è di $ 548.250 nella maggior parte degli Stati Uniti. In codici postali più costosi, il tetto è di $ 822.375).
Ma ora Cohn, che ha 40 anni di esperienza nel settore dei mutui, sta riscontrando requisiti simili per alcuni prestiti conformi, che sono popolari tra i nuovi acquirenti. Grazie all'incertezza economica introdotta dalla pandemia, alcuni istituti di credito vorrebbero vedere che hai abbastanza soldi da risparmiare per pagare il tuo mutuo da tre a sei mesi, dice. Quindi, se il pagamento del mutuo mensile è di $ 1.800, vorrebbero vedere $ 5.400 a $ 10.800 in riserve.
Requisiti di riserva o il denaro necessario al di sopra e al di là di quanto richiesto acconto e costi di chiusura - variano da cliente a cliente e da prestatore a prestatore, afferma Tony Grech, un cedente senior di mutui ipotecari con Luxury Mortgage Corp nel Michigan. Le riserve, spiega, possono essere considerate un "fattore di compensazione" nel processo decisionale sui mutui e possono aggiungere forza a a domanda del mutuatario se ci sono altri punti deboli come un punteggio di credito inferiore, un acconto inferiore o un importo superiore rapporto debito / reddito.
"La presenza di riserve può spesso trasformare un prestito che altrimenti verrebbe negato in uno che può essere approvato", afferma Grech. "In genere, se ho un prestito che non sta ottenendo l'approvazione, testerò le cose per vedere se un mese, due mesi o sei mesi di riserve saranno utili, e molto spesso lo fa."
Se sei bloccato senza una grossa fetta di cambiamento nei risparmi, la buona notizia è che i prestatori possono spesso considerare fino al 60 percento del saldo acquisito nei conti 401K / IRA come fondo di riserva, dice Grech. (Non dovresti prendere distribuzioni; devi solo dimostrare che i soldi sono nel tuo account.)
Anche se alcuni istituti di credito non richiedono la prova di un fondo di riserva, avere un fondo di risparmio di emergenza per pagare almeno tre o sei mesi di bollette è qualcosa che suggeriscono gli esperti di finanza personale. Un modo per sostenere il fondo di riserva è mettere da parte i soldi della dichiarazione dei redditi o, se possibile, controlli di stimolo, dice Grech.