È ancora un mercato di venditori. Inoltre, lo prevede la National Association of Realtors prezzi di affitto aumenterà più velocemente dei prezzi delle case nel 2022, il che rende il momento ideale per i proprietari di vendere le loro proprietà in affitto e realizzare un buon profitto nel processo.
"Ho venduto un paio di edifici nell'ultimo anno, poiché i prezzi sono alti ed è un buon momento per vendere", spiega Gary Zaremba, broker e proprietario di PepZee Realty a Dayton, Ohio,
In alcuni casi, gli affittuari potrebbero dover lasciare la loro unità quando l'edificio cambia di proprietà. Se tuo il padrone di casa vende il tuo edificio, che diritti hai? E quanto tempo hai per cercare un nuovo posto? Avanti, trova cinque cose che dovresti sapere se il tuo padrone di casa vende improvvisamente il tuo edificio.
La buona notizia è che il nuovo padrone di casa non può semplicemente dirti di fare le valigie e trasferirti entro il fine settimana. "Un affittuario ha un contratto con un proprietario chiamato contratto di locazione, e tale contratto di locazione è legalmente vincolante con il nuovo proprietario", spiega Zaremba. Quindi, se questa persona cerca di infrangere l'accordo e di sfrattare, dice che il tribunale degli alloggi respingerà la sua richiesta.
David L. Berkey, un partner di Gallet Dreyer & Berkey a New York City che si concentra sul diritto immobiliare, è d'accordo e afferma che gli affittuari hanno gli stessi diritti legali che esistevano prima della vendita.
"Se l'affittuario aveva un contratto di locazione - a meno che il contratto di locazione non contenga una lingua che affermi che il proprietario può risolvere il contratto di locazione al momento della vendita dell'edificio - il vecchio e il nuovo i proprietari non possono risolvere il contratto di locazione e l'affittuario può continuare l'occupazione per il resto della durata del contratto di locazione al canone previsto nel contratto di locazione", ha dice.
In altre parole, se, ad esempio, rimangono quattro mesi di locazione, il nuovo proprietario non può apportare modifiche alla tua locazione fino alla sua scadenza.
Mentre nulla può cambiare fino a quando il tuo contratto di locazione è scaduto, in seguito, il locatore potrebbe essere in grado di aumentare l'affitto o rifiutare l'opzione di rinnovare l'affitto. (Tieni presente che anche il precedente proprietario avrebbe potuto farlo.) Dovresti comunque ricevere un ampio preavviso, ma questo potrebbe dipendere da dove vivi.
“New York è stata adottata di recente Diritto della proprietà immobiliare, Sezione 226-C, che richiede a un proprietario che intende aumentare gli affitti del cinque percento o più, o che non intende rinnovare un contratto di locazione, di avvisare un affittuario di tale intenzione", spiega Berkey.
L'anticipo con cui devi essere informato dipende da quanto tempo vivi nell'unità di noleggio, anche se di solito è un preavviso di 30, 60 o 90 giorni.
"Se il proprietario non fornisce l'avviso, non può aumentare l'affitto del cinque percento o più, o sfrattare l'inquilino se il contratto di locazione non doveva essere rinnovato, fino a quando non fornisce la comunicazione scritta prevista dalla legge e il termine di preavviso è scaduto”, ha aggiunto spiega.
Alcuni edifici sono soggetti a stabilizzazione del canone o ad altri tipi di controllo del canone. "In tal caso, il nuovo proprietario potrebbe essere obbligato a offrire all'affittuario un contratto di locazione rinnovabile con aumenti di canone limitati, poiché il nuovo proprietario è vincolato dal contratto di locazione e dalle leggi che regolano i rinnovi", afferma Berkey.
Se non vivi in un edificio in affitto soggetto a controlli sugli affitti, le regole sono diverse. Berkey dice che queste proprietà in affitto sono appartamenti a tariffa "di mercato". "Se il mercato lo consente, un nuovo proprietario può cercare di aumentare sostanzialmente l'affitto alla scadenza del termine del contratto di locazione", afferma.
Hai a che fare con uno scenario completamente diverso se non hai un contratto di locazione. (Nota a margine: dovresti sempre affittare con un contratto di locazione!) In questo caso, sei alla mercé del nuovo padrone di casa. Un contratto di locazione mensile ti mette anche in una situazione precaria.
"Se c'è un contratto di locazione mensile o semplicemente un accordo verbale tra un inquilino e un proprietario, l'inquilino può essere sfrattato più facilmente e in meno tempo", afferma Zaremba.
Berkey è d'accordo. "Laddove non vi sia un contratto di locazione scritto e l'inquilino occupi l'appartamento mensilmente, un nuovo proprietario può cedere il avviso all'inquilino che sta terminando il rapporto di locazione mensile e che l'inquilino deve lasciare i locali entro 30 giorni”.
Come regola generale, ai proprietari non piacciono molto gli affitti mensili. Preferirebbero avere un inquilino disposto a prendere un impegno a lungo termine.
Quando una proprietà passa di proprietà, anche il deposito cauzionale dovrebbe essere trasferito al nuovo proprietario. "Un deposito cauzionale è di proprietà dell'inquilino e deve essere trasferito quando un edificio viene venduto, poiché non sono i soldi del venditore da mantenere o quelli dell'acquirente da assorbire", afferma Zaremba.
Ma non dare per scontato che il tuo deposito cauzionale sia in un luogo sicuro. “Gli affittuari dovrebbero Confermare con il nuovo proprietario che il loro deposito cauzionale sia stato trasferito e chiedere dove il deposito cauzionale è ora trattenuto”, consiglia Berkey. Inoltre, se ci sono state concessioni di affitto concesse dall'ex proprietario, dice che gli affittuari dovrebbero assicurarsi che il nuovo proprietario ne sia a conoscenza.
"Inoltre, se ci sono riparazioni che dovevano essere fatte dall'ex proprietario nell'appartamento dell'affittuario, l'affittuario dovrebbe avvisare il nuovo proprietario delle condizioni che necessitano di riparazione e confermare che tali riparazioni saranno effettuate", Berkey dice.
Come si suol dire, dovresti aspettarti il meglio ma prepararti al peggio. Cerca di concentrarti sulla prima metà di quella frase. Ad esempio, l'acquisto di un edificio che è già pieno di inquilini è un ottimo punto di forza e la maggior parte dei nuovi acquirenti vorrà mantenere tale stato. “Tieni presente che il nuovo proprietario potrebbe non volere che tu te ne vada, potrebbe voler continuare ad affittare la proprietà, quindi non dare per scontato che dovrai andartene al termine del contratto di locazione", afferma Jonas Bordo, CEO e cofondatore di Dwellsy, un servizio di elenco degli affitti.
Bordo aggiunge che tutti gli affitti e gli accordi di locazione sono negoziabili. "Se vuoi più tempo nel posto, o sei disposto a partire presto in cambio di un pagamento, non fa mai male chiedere quello che vuoi", dice.
Terri Williams
Collaboratore
Terri Williams ha un ampio portafoglio che include sottotitoli su Realtor.com, The Economist, Time, USA Today, Yahoo, US News & World Report, Investopedia, Bob Vila, Real Homes, The Spruce, Real Simple, The Balance, Tom's Guide e molti altri clienti di cui probabilmente hai sentito parlare. Ha una laurea in inglese presso l'Università dell'Alabama a Birmingham.