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In qualità di agente immobiliare, il mio compito è guidare acquirenti e venditori di case attraverso il processo di una transazione immobiliare. Anche se sono io quello giusto con la perizia, esorto i miei clienti a familiarizzare con i dettagli dell'acquisto di una casa, impegnandosi a insegnare loro i nuovi termini che incontreranno.
Con questo in mente, ho creato un quiz sulle nozioni di base del settore immobiliare che voglio che tutti i miei clienti superino. Prima di mettere la tua proprietà sul mercato, verifica se sei un acquirente o un venditore di case esperto con questo quiz.
Risposta: La risposta è sia B che C. L'agente che rappresenta il venditore della casa stabilisce l'importo della commissione desiderata che verrà pagata a entrambi gli agenti (e ai loro intermediari) al completamento della vendita della proprietà. Ma i proprietari di case hanno certamente il diritto di negoziare la remunerazione prima di accettare la rappresentanza.
Inoltre, l’intermediazione dell’agente di solito prevede una percentuale minima sulla quale sono d’accordo. Il proprietario di una casa potrebbe convincere il proprio agente (forse un amico) a rappresentarlo per, diciamo, solo $ 500. Se l'agente gestisse anche la propria agenzia di intermediazione, ciò sarebbe consentito. La mia prima attività di intermediazione, ad esempio, non consentiva commissioni inferiori al 4,5% totale rispetto allo standard dal 5 al 6%. Quando tutte le parti concordano sul tasso di commissione, tale importo viene quindi stipulato sia nel contratto di quotazione che nel contratto di vendita.
Risposta: Tutti i precedenti! La parola l'impegno può denotare diverse questioni finanziarie, ma in una transazione immobiliare si definisce comunemente la terza parte neutrale che detiene fondi e documenti fino a quando tutte le condizioni scritte non sono soddisfatte. Le società di deposito a garanzia addebitano una piccola percentuale del prezzo della proprietà per gestire il deposito dell’acquirente e la copiosa documentazione. (In California, sono $ 2 per $ 1.000 del prezzo della proprietà più $ 250; il costo è equamente suddiviso tra entrambe le parti.) Supervisionano anche gli sforzi della società titolare. Secondo la risposta A, un conto di deposito a garanzia può essere utilizzato dall'acquirente dopo la vendita per consentire al proprio prestatore di pagare le tasse e l'assicurazione in corso.
Risposta: La risposta è C. Se un agente di quotazione porta un acquirente al tavolo, gli è consentito rappresentare entrambe le parti nella transazione. Tale possibilità dovrebbe essere discussa durante le trattative per la quotazione, in modo che il venditore comprenda le possibili conseguenze. Una volta ho gentilmente ridotto la mia commissione quando ho finito per rappresentare entrambe le parti, anche se non era indicato nel contratto di quotazione. Il mio sacrificio finanziario ha portato a un'altra vendita con il proprietario della casa.
Risposta: Tutti i precedenti. Ci sono molti "Dipendente da" voci in un contratto di acquisto residenziale. I più comuni sono la valutazione, il prestito, le ispezioni e le vendite di case. Gli acquirenti hanno un certo periodo di tempo durante il periodo di deposito a garanzia, in genere 30 giorni, per rimuoverli contingenza non appena vengono raggiunti (ad esempio, 17 giorni) per garantire che la transazione sia sulla buona strada per raggiungere il completamento. I venditori hanno il diritto di recedere da una vendita se una qualsiasi di queste azioni urgenti fallisce e possono richiedere il mantenimento della caparra. Una volta rappresentavo un cliente che acquistava un condominio a Palm Springs per suo fratello che morì un giorno prima della chiusura del deposito a garanzia! Il venditore voleva trattenere il deposito, poiché tutte le imprevisti erano state rimosse. Per fortuna, hanno prevalso le idee più fredde e il venditore insoddisfatto ha esitato a perseguire un arbitrato.
Risposta: La risposta è D. Chiamato anche deposito in buona fede, an deposito di caparra (EMD) dall'1 al 3% del prezzo di vendita viene versato in garanzia entro pochi giorni dall'accettazione dell'offerta. Dimostra l’impegno dell’acquirente mettendo “la pelle in gioco”. L'impegno conserva i fondi in un conto infruttifero. Alla chiusura del deposito a garanzia, i fondi vengono quindi applicati all'acconto o ai costi di chiusura.
L'EMD viene generalmente rimborsato se l'acquirente rinuncia alla vendita per motivi legittimi (ad esempio, la casa non valuta per il prezzo concordato o durante l’ispezione vengono riscontrati difetti importanti o l’acquirente muore il giorno prima finalizzato!).
Risposta: Sia B che D. Se un'offerta soddisfa i requisiti di quotazione (ovvero, prezzo intero con pre-approvazione del prestatore) un acquirente di solito accetterà volentieri l'offerta. Tuttavia, in un mercato di vendita “caldo”, il proprietario può legittimamente resistere finché non riceve un’offerta migliore (ad esempio, prezzo più alto o rinuncia a imprevisti).
Poiché ogni offerta è la somma delle sue parti, un buon agente immobiliare consiglierà i propri clienti sui pro e contro di un'offerta. Ad esempio, se viene ricevuta un'offerta in contanti inferiore insieme a un'offerta a prezzo pieno, il venditore potrebbe scegliere di accettare l'offerta ex, in quanto non comporta alcun prestito o contingenza di valutazione - due considerevoli elementi dal lato del prestatore che possono far deragliare un depositare in garanzia.
Il motivo della risposta D? Un venditore e un agente immobiliare firmano un contratto di agente che stabilisce i doveri dell'agente immobiliare, la cui componente principale è quella di portare al tavolo un acquirente qualificato. Se l’agente lo fa ma il proprietario della casa decide di rimuovere l’annuncio dal mercato, non ha rispettato la sua parte dell’accordo e il contratto è stato sostanzialmente violato. L'agente immobiliare avrebbe il diritto di richiedere la commissione promessa, poiché ha rispettato la sua parte dell'accordo. Non ho mai assistito a una cosa del genere, ma rimane legalmente possibile.
Risposta: La risposta migliore è C. Una vendita immobiliare è un'enorme transazione finanziaria che coinvolge molte parti e attori: agenti, intermediari, agenzie di deposito a garanzia e titoli, ispettori, periti e venditori. Le implicazioni per ciascun partecipante sono significative e possono essere stressanti sia per gli acquirenti che per i venditori non sono accomodanti, le ispezioni rilevano termiti e perdite d'acqua, gli elettrodomestici necessitano di riparazioni o sostituzione, Distruggilo Ralph i riparatori peggiorano le cose o le scadenze vengono posticipate.
Il mio saggio consiglio? Assicurati la rappresentanza di un agente immobiliare esperto che ti guidi attraverso il processo e garantisca a processo calmo e (relativamente) privo di stress da MLS alla consegna delle chiavi... con acquirente e venditore soddisfatti, fino stivale. Prometto che è fattibile. Quindi, non impallidirai alla prossima prospettiva di acquistare o vendere una proprietà.