Hai cacciato fino a farti male ai piedi, hai trovato la casa dei tuoi sogni e fatto un'offerta accettata. È ora di espirare, giusto? Non proprio.
"La prima regola del settore immobiliare: tutti i contratti devono essere scritti per essere vincolanti", afferma David Rosen, un agente immobiliare con Douglas Elliman a New York City. Ciò significa che fino a quando non si avrà effettivamente un contratto firmato, l'offerta accettata è solo un accordo in buona fede. Ma tutto funziona, vero? Sfortunatamente, no: un certo numero di insidie può arrivare fino alla chiusura, lasciandoti senza casa in cui trasferirti (e senza ricorso legale). La buona notizia: la maggior parte degli ostacoli può essere evitata con preparazione e rapidità: è sufficiente essere istruiti su ciò che potrebbe succedere. Qui, i problemi più comuni che gli acquirenti incontrano.
Non lasciare che i sogni di decorare la tua futura casa cloud siano la tua capacità di pagare per questo. Allan Zapadinsky, agente immobiliare presso
Keller Williams NYC, ricorda un acquirente che ha iniziato a ordinare costosi mobili personalizzati. "Hanno caricato la loro carta di credito con debito e, quando è arrivato il momento per la banca di emettere una lettera di impegno di prestito, gli è stato negato un mutuo", afferma.Inoltre, se un acquirente ha un cambiamento nel reddito, anche questo può ritardare le cose. Uno dei clienti di Zapadinsky ha iniziato un nuovo lavoro a metà contratto, il che ha fatto riconsiderare la commissione cooperativa con cui stava intervistando. "La maggior parte delle cooperative vorrà vedere un anno o due di lavoro stabile", afferma. "Abbiamo dovuto ritardare la chiusura di alcune settimane per spiegare questo alla scheda cooperativa".
fix: La cosa più semplice da fare è mantenere il rapporto debito / reddito il più stabile possibile. Zapadinsky consiglia di non effettuare grandi acquisti e, se ragionevole, di rimanere nel tuo attuale lavoro fino a quando non avrai chiuso in casa.
Le ispezioni possono cambiare tutto. Quando vengono scoperti difetti significativi, come danni strutturali, problemi di fondazione, muffe o infestazioni, gli acquirenti devono decidere se vale la pena procedere, afferma Glenn Davis, un agente immobiliare associato con Douglas Elliman).
fix: Sebbene non vi siano soluzioni rapide per questo scenario, è possibile utilizzare un'ispezione errata a proprio vantaggio. "Una casa in cui si riscontra un difetto generalmente punta la scala a favore dell'acquirente", afferma Davis. Verifica se la tua banca invierà un perito per determinare il valore effettivo della casa con i guasti appena rilevati. Mentre potresti voler andartene del tutto, puoi anche utilizzare l'evento imprevisto per rinegoziare i termini del nuovo contratto a tuo favore.
Se devi decidere e prendere una volta che la tua offerta è stata accettata, corri il rischio di perdere la casa.
fix: Agire rapidamente e con decisione per concludere l'affare. "Gli affari si muovono rapidamente", afferma Ilan Bracha, fondatore di Keller Williams NYC. "I contratti devono essere firmati rapidamente e, se gli acquirenti prendono il loro tempo o sono indecisi, il venditore può trovare un altro acquirente e andare avanti con la nuova offerta."
A volte, il venditore cambierà idea e deciderà di non concludere l'accordo. Rosen afferma che ciò si verifica in genere quando il venditore non riesce a trovare un nuovo posto in cui trasferirsi.
fix: Rosen afferma che se un venditore si ritira, di solito cambiano idea entro sei mesi. Se sei davvero innamorato della casa, sii paziente. Altrimenti, vai avanti.
Un altro motivo per cui un venditore potrebbe ritirarsi è perché ha ricevuto un'offerta migliore. È normale che il venditore o l'agente del venditore continuino ad acquistare la proprietà fino al termine del contratto eseguito, cercando di ottenere il prezzo più alto e talvolta sfruttando le offerte l'una contro l'altra, dice Davis. Un grande indizio? Pubblicizzano una casa aperta pubblica anche dopo che hai un contratto.
fix: Muoviti rapidamente. "Gli avvocati possono eseguire la diligenza, le valutazioni / ispezioni possono essere fatte e le ipoteche possono essere sottoscritte in breve tempo se pianificato e preparato per", dice Davis. Rosen suggerisce inoltre di avere il tuo agente in stretto contatto con i venditori tra quando l'offerta viene accettata e la chiusura, annusando eventuali rischi.
Per ottenere un contratto da eseguire, è necessario un foglio delle offerte o le informazioni su cui gli avvocati basano contratto, che ha richiesto informazioni sull'acquirente e sul venditore, i termini dell'accordo e altre informazioni varie Appunti. Ma se non hai tutte le informazioni pronte per essere offerte, il foglio delle offerte potrebbe essere incompleto, il che può ritardare la firma o persino portare alla caduta dell'affare tutti insieme, dice Bracha.
fix: Collabora con il tuo agente per ottenere tutti i documenti in ordine e pronti a partire prima di fare un'offerta. "Avere un foglio di lavoro pulito con informazioni approssimative ed esatte sull'acquirente, sul venditore, sugli agenti e sui dettagli della proprietà è la chiave per evitare problemi con la firma di un contratto", afferma Bracha.
Di tutte le cose che possono andare storte dopo l'accettazione della tua offerta, la cosa più spaventosa è un inaspettato aumento dei tassi di interesse ", afferma Rosen. "Se i tassi aumentano, la tua capacità di qualificarti [per un mutuo] potrebbe essere compromessa", afferma.
Prima di mettere in valigia gli accessori in ottone, gli accenti di terrazzo e il macramè, prenditi del tempo per intrufolarti a un'anteprima di ciò che dicono gli esperti immobiliari sono le principali tendenze domestiche in cui controlleremo le nostre liste 2020.
Sarah Magnuson
18 dicembre 2019