Siamo attualmente nel secondo periodo più lungo di crescita economica nella storia americana, con bassa disoccupazione, aumento dei valori domestici e a ondata nei tassi di proprietà della casa. Sicuramente sembra buono sulla carta, ma ciò che sale deve scendere: alcuni esperti - tra cui oltre 20 economisti del Associazione nazionale per l'economia aziendale e 50 esperti immobiliari ed economisti in un sondaggio per Zillow—Predicire che la prossima recessione colpirà probabilmente nel 2020.
Mentre l'ultima grande recessione del paese dipendeva dal spirale del mercato immobiliare, una recessione incombente potrebbe sembra particolarmente scoraggiante se hai appena acquistato la tua prima casa o ti stai preparando ad acquistare nei prossimi anni. Cosa dovresti aspettarti per questa prossima potenziale recessione? Ho parlato con esperti nel settore immobiliare e nel finanziamento della casa per avere un quadro completo.
Le buone notizie? È improbabile che il mercato immobiliare possa sostenere l'economia come nel 2007. Tuttavia, gli esperti che ho chiesto hanno detto che avrebbero sempre raccomandato di essere realisti riguardo al tuo budget e di stipulare il mutuo giusto per proteggerti da una potenziale recessione. In alcuni casi hanno persino visto la recessione come una cosa positiva, affermando che potrebbe anche offrire nuove opportunità di acquisto per coloro che sono rimasti fuori dal mercato attuale a causa di alti prezzi e tassi di interesse.
Vale la pena ricordare che non esiste un vero consenso su quando arriverà una recessione e su quanto possa essere grave. "Il 2020 è indicato per un potenziale anno di recessione perché è appena al di fuori della gamma di previsioni davvero buona per la maggior parte degli economisti", afferma Danielle Hale, capo economista di Realtor.com. "Significa che non vedono una recessione per il futuro a breve termine - dove le previsioni sono buone - ma pensano ci sarà un'altra recessione un giorno, e potrebbe essere in futuro in cui non vediamo molto i dati bene."
Tuttavia, quando arriverà, la maggior parte degli economisti afferma che il mercato immobiliare non sarà l'unica causa: "Ovviamente gli alloggi hanno avuto un ruolo importante nell'ultima recessione, non è necessariamente ovvio che avrà un ruolo importante nella prossima recessione ", afferma Aaron Terrazas, economista senior di Zillow, che ha sponsorizzato l'indagine economica del mese scorso. "Gli economisti che abbiamo intervistato erano molto più preoccupati di cose come il commercio, le crisi geopolitiche e i movimenti dei tassi di interesse".
Tuttavia, ci sono alcuni fattori nel mercato immobiliare a cui prestare attenzione in termini di pianificazione di una recessione. Finora nel 2018, i tassi dei mutui hanno visto l'aumento più sostenuto per iniziare l'anno tra oltre 40 anni. I valori domestici degli Stati Uniti sono in aumento al ritmo più veloce tra 12 anni. E i livelli di reddito non tengono il passo con l'aumento dei costi domestici.
Con l'aumento dei tassi ipotecari, ci sono più programmi di prestito per gli acquirenti per la prima volta che possono attingere, secondo Nathan Pierce, uno specialista certificato ipotecario residenziale con Finanziamento avanzato a Salt Lake City, Utah. "Questo di per sé può essere un problema", afferma, osservando che esiste la possibilità che tali nuovi programmi, così come quelli esistenti, possano ridurre i requisiti di pagamento o i punteggi minimi di credito. "Che cosa ha causato l'incidente abitativo nel 2007 e nel 2008?", Ha chiesto. "Era che c'erano troppi programmi di prestito rischioso disponibili per tutti." Per aggiungere al rischio, l'amministrazione Trump ha iniziato a tornare indietro Misure Dodd-Frank, attuate dopo la crisi dei mutui del 2007. Le banche sono di nuovo in grado di prestare mutui a mutuatari più rischiosi.
Ciò significa che è estremamente importante che gli acquirenti di case per la prima volta faccia domanda per i mutui con cautela. Lo standard nel settore del finanziamento domestico è quello di approvare i mutuatari per l'importo massimo che possono beneficiare e portarli a casa con l'acconto minimo, anche se non hanno risparmi, afferma Pierce. Il suo consiglio: "Non è necessario essere al limite". Zillow ha scoperto che il 27% dei primi acquirenti di case andare oltre il budget. Pierce consiglia invece di impostare un budget e determinare quale pagamento puoi permetterti prima di parlare con un finanziatore.
Vale anche la pena considerare di mettere più soldi in anticipo per un acconto, afferma Terrazas. Ti consiglia di versare il maggior acconto possibile per costruire un cuscino azionario nella tua prima casa. Ti proteggerà, osserva Terrazas, in caso di recessione. Ad esempio, se perdi il lavoro e devi vendere la tua casa, hai più di un fondo su cui contare. "Se il valore della tua casa scende del 2 o 3%, non sarà devastante per le tue finanze", afferma.
I risparmi sono anche cruciali per superare qualsiasi recessione con una nuova casa. "Se hai già acquistato e non hai risparmiato tra tre e sei mesi di spese di soggiorno, prova ad arrivarci il prima possibile", raccomanda Hale. Fa notare che uno "scenario peggiore" di perdere il lavoro durante una recessione è di solito circa sei mesi di disoccupazione, quindi è un numero sicuro su cui scommettere per risparmiare.
E anche se potrebbe sembrare una recessione, significa che è più difficile acquistare una casa, un esperto in realtà suggerisce che potrebbe aiutare alcuni acquirenti: Jonathan Miller, fondatore e presidente della società di consulenza immobiliare Miller Samuel Inc., afferma di prestare la massima attenzione alla crescita limitata dei salari di fronte alla crescita della casa prezzi. Crede che un possibile risultato per il 2020 sia la neutralizzazione del tasso di crescita del valore della casa per soddisfare le crescenti esigenze di accessibilità economica. Miller afferma che la recessione potrebbe persino manifestarsi come una correzione economica: "I tassi scenderanno e la domanda si raffredderà, il che attenuerà i prezzi", afferma.
Miller ritiene che questo non sarebbe necessariamente un male per gli acquirenti di case che vogliono entrare nel mercato. In una fase di recessione, il mercato immobiliare è generalmente considerato più debole (meno domanda di movimento), quindi i venditori chiedono meno soldi per le case e non ci sono altrettanti acquirenti che competono e aumentano i prezzi: "È un'opportunità potenziale per acquistare in modo più economico", ha dice.
Tuttavia, la maggior parte degli esperti consiglia agli acquirenti per la prima volta di non decidere di acquistare o vendere sulla base di queste previsioni di mercato (noto anche come tentativo di "cronometrare il mercato"). Nessuno può prevedere i cambiamenti esatti nell'economia; è più importante ottenere i tuoi risparmi in ordine e ricercare il mutuo che ha senso all'interno di un budget realistico, tenendo conto dei costi di nuovi proprietari di abitazione come manutenzione, tasse sulla proprietà e assicurazione.
"Se adesso è il momento giusto per te, se sei pronto finanziariamente e trovi una casa che funzioni per te, non aspetterei", afferma Hale. "Non ci sono garanzie su ciò che potrebbe accadere in futuro."