L'intervista completa con Eric Goldman è presente nella stagione 2, episodio 2 del podcast della casa stregata di House Beautiful, Casa scura. Ascolta l'episodio Qui.
Sebbene le leggi statali sulla divulgazione variano ampiamente da stato a stato, ci sono alcune cose che la maggior parte delle persone concorda dovrebbero essere una pratica standard quando vendere una casa: è necessario rivelare se su qualsiasi proprietà costruita prima del 1978 è presente vernice a base di piombo, ad esempio, e un certo livello di informazioni sulla cronologia delle riparazioni è una divulgazione comune in tutti gli stati, così come lo sono gli evidenti danni fisici che potrebbero potenzialmente verificarsi pericoloso. Ma che dire quando succede qualcosa di brutto in una proprietà che no lasciare una traccia fisica?
Nella terminologia immobiliare, a proprietà stigmatizzata è definita come una proprietà il cui carattere o stato è stato alterato e corre quindi il rischio di essere rifiutato da inquilini e acquirenti che lo ritengono psicologicamente o emotivamente difettoso. Gli eventi stigmatizzanti più comuni sono l’omicidio, il crimine violento o la morte. Quindi se qualcuno o no
crede nei fantasmi o energia intrappolata in senso letterale, le vibrazioni negative contano e una proprietà può essere perseguitata da una cattiva reputazione. E tali proprietà potrebbero essere legalmente obbligate a rivelare tale reputazione, a seconda di alcuni fattori.Il fatto che siano state emanate leggi per affrontare il problema delle proprietà stigmatizzate e come dovrebbero essere gestite suggerisce che il pubblico fa preoccuparsi della reputazione di un immobile. Quindi, abbiamo parlato con lo studioso di diritto e professore Eric Goldman dell'Università di Santa Clara per spiegare ulteriormente il concetto. Scopri di più sul campo delle proprietà stigmatizzate e sulle leggi sulla divulgazione di seguito.
431 Hillside Avenue a Westfield, nel New Jersey, era la villa di 19 stanze di John List, accusato dell'omicidio di massa di tutta la sua famiglia nel 1971.
Le leggi sulla divulgazione residenziale sono un'area molto complicata della legge, forse perché variano notevolmente da stato a stato. In alcuni stati, il venditore è obbligato a divulgare le informazioni, indipendentemente dal fatto che l'acquirente lo chieda o meno, e anche se è stata effettuata un'ispezione della proprietà. Ad esempio, in Alaska, l'agente di quotazione "deve rivelare eventuali omicidi o suicidi noti nell'ultimo anno. Nel caso in cui l'agente non ne sia a conoscenza, non è responsabile." Nel Maine, invece, "un agente avrebbe bisogno del permesso scritto del venditore per rivelare il informazioni a un acquirente nel caso in cui si informasse", e nel Montana, la legge statale "proibisce che i suicidi o i reati vengano divulgati da un agente", secondo Spaulding Decon, un servizio di decontaminazione che offre la pulizia della scena del crimine, dell'accaparramento e della pulizia del laboratorio di metanfetamine. In effetti, le leggi statali sulla divulgazione spesso si contraddicono a vicenda.
"Penso che in realtà sia un riflesso della natura tormentata delle opinioni" che emergono nei casi di proprietà stigmatizzati, riflette Goldman. "I giudici non sempre sono d'accordo su ciò che deve essere divulgato. E le legislature statali hanno approvato leggi che dicono che ci sono momenti in cui devi divulgare, o ci sono momenti in cui non sei obbligato a divulgare, e anche quelle leggi non sono armonizzate. Quindi la realtà è che queste sono domande semplici, cosa deve dire un venditore, e quando, e tuttavia il le risposte differiscono notevolmente a seconda delle giurisdizioni e del particolare tipo di fatto che potrebbe essere necessario divulgato."
Anche nello stato con la legge sulla divulgazione più severa, la California, ci sono dei parametri. Dopo tre anni non è necessario che la morte venga rivelata. "Ci deve essere qualche interruzione da qualche parte, giusto? Deve esserci semplicemente una base per dire, sai, [come venditore] non sono responsabile del fatto che le case esistono da 150 anni e le persone sono sicuramente morte lì dentro," dice Goldman.
È importante comprendere la differenza tra difetti brevettati e latenti quando si analizzano le leggi sulla divulgazione. "I difetti dei brevetti sono le cose [fisiche] che dovrebbero emergere in un'ispezione di proprietà standard", spiega Goldman. Un ispettore immobiliare visita la casa e redige un rapporto che evidenzia eventuali problemi con la proprietà. La maggior parte degli acquirenti opta per un'ispezione della proprietà, ma può scegliere di rinunciarvi e se concludono una vendita, tutto ciò che è stato divulgato in precedenza è ora di loro responsabilità come nuovo proprietari.
A volte, il venditore eseguirà effettivamente l'ispezione da solo. "Qui in California, dove abbiamo un mercato immobiliare piuttosto vivace, in realtà non è raro che un venditore esegua l'ispezione della proprietà e la fornisca a tutti i potenziali acquirenti prima che facciano le loro offerte in modo da accelerare il processo ed eliminare alcuni dei potenziali imprevisti che un acquirente potrebbe includere in un'offerta," Goldman Appunti.
La casa di Long Island della famiglia DeFoe, conosciuta anche come Amityville Horror House, è diventata il materiale di partenza per molti film, libri, serie e podcast di case stregate.
I difetti nascosti, d'altra parte, sono cose che "un ispettore immobiliare potrebbe non trovare nel corso della sua ordinaria diligenza. Ma se il venditore è a conoscenza dei difetti latenti che l'istruttore immobiliare non riesce a trovare e che l'acquirente non vede, potrebbe essere tenuto a rivelarli in modo affermativo," aggiunge Goldman.
Perché i difetti latenti sono importanti? Problemi non fisici potrebbero comunque influenzare la volontà dell'acquirente di acquistare una proprietà, chiaro e semplice. Nel contesto di un omicidio, il venditore può sapere che l'acquirente non è a conoscenza di questo evento, ma che se ne fosse a conoscenza, potrebbe considerarlo una condizione materiale della casa.
Un fantasma che infesta la proprietà è uno stigma che potrebbe avere un impatto sulla proprietà, ma è più difficile da dimostrare rispetto a un evento reale come una morte o un omicidio sul posto. Pertanto, è raro che una proprietà venga riconosciuta come stigmatizzata a causa della percezione di attività paranormali in un contesto legale. perché è più difficile ottenere prove attendibili e credibili da presentare in tribunale, spiega Goldman. Naturalmente ci sono delle eccezioni", come nel caso Stambovsky vs. Ackley caso, quando il giudice stava cercando di trovare una soluzione equa basata su una serie di circostanze molto specifiche.
È interessante notare che a volte è vero il contrario, nel senso che una proprietà stigmatizzata potrebbe effettivamente valere Di più a causa della sua storia oscura. Commercializzare una casa come infestata "può attrarre un mercato piccolo, ma potenzialmente molto redditizio", afferma Goldman. Ma ci sono anche alcune leggi complicate sulla divulgazione che rendono complicato anche questo. Se un broker volesse commercializzare la casa come infestata, dovrà anche essere in grado di documentare il fenomeno, o non promettere eccessivamente la natura infestata della casa. "Non credo che la maggior parte dei broker sarà sicura di fare questo tipo di divulgazione poiché non possono garantire che i fantasmi siano ancora lì e non possono realmente verificare il comportamento passato." Dovrebbero invece inquadrarlo in un modo più speculativo o fornire un parere qualificato divulgazione.
I giornalisti si riuniscono fuori dalla casa di Paul Bern e Jean Harlow a Beverly Hills in attesa di ulteriori notizie dopo che il corpo di Bern è stato scoperto dal suo maggiordomo.
"Se la casa fosse stata pubblicizzata come infestata e questo fosse diventato parte dell'accordo e poi, in effetti, non fosse infestata, sarebbe semplicemente falsa pubblicità, frode o falsa dichiarazione del valore e delle condizioni della proprietà," Goldman dice. "Esiste una serie di dottrine legali che prevedono il ricorso per l'acquirente in tali circostanze. Questo è uno dei motivi per cui è improbabile che gli intermediari dicano che una casa è infestata perché non vogliono metterla la loro reputazione professionale e finanziaria dietro l'affermazione che non necessariamente credono di poterlo fare convalidare."
Le leggi sulla divulgazione immobiliare sono chiaramente molto complicate e difficili da comprendere sia per gli acquirenti che per i venditori, indipendentemente dal fatto che la proprietà sia "stigmatizzata" o meno. Abbiamo chiesto a Goldman di condividere i suoi migliori consigli per tutte le parti coinvolte. Ecco i suoi cinque consigli chiave:
Sei curioso di ascoltare storie di fantasmi più approfondite su proprietà stigmatizzate e consigli di divulgazione da parte di Eric Goldman? Ascoltare Casa scura.
Collaboratore
Hadley Mendelsohn è il co-conduttore e produttore esecutivo del podcast Casa scura. Quando non è impegnata a scrivere di interni, puoi trovarla a rovistare nei negozi vintage, a leggere, a fare ricerche su storie di fantasmi o a inciampare perché probabilmente ha perso di nuovo gli occhiali. Oltre all'interior design, scrive di tutto, dai viaggi all'intrattenimento, alla bellezza, al sociale questioni, relazioni, moda, cibo e, in occasioni molto speciali, streghe, fantasmi e altri Halloween infesta. Il suo lavoro è stato pubblicato anche su MyDomaine, Who What Wear, Man Repeller, Matches Fashion, Byrdie e altri.
